隨著新發個人住房貸款利率的持續走低，新舊房貸之間的利差擴大，新一輪存量房貸利率下調的呼聲再起。有關在同一家銀行內重新協商房貸利率、跨行轉入住房按揭貸款并重新簽訂按揭合同等具體措施也引起更大范圍的討論。
證券時報記者在采訪中了解到，存量和新發貸款之間的利差問題并非簡單的公平、合理衡量，還需綜合考慮居民的負債成本、商業銀行的可操作性、金融支持實體經濟的可持續能力等多方因素。
提前還貸熱度不減
“提前還貸只有零次和很多次”“親身操作，提前還房貸能省幾十萬！”“最后一次提前還款倒計時……”今年以來，社交平臺上有關“提前還房貸”的分享熱度不減。除此之外，多個定量數據也指向居民提前還房貸現象的持續。
上市銀行最新中期業績報告已悉數出爐。從各項貸款結構看，上半年多數銀行的個人住房貸款余額出現了減少。以四大行為例，截至今年上半年末，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行的個人住房貸款余額分別為6.31萬億元、6.17萬億元、5.07萬億元、4.75萬億元，較去年末分別減少了764.66億元、1230.92億元、1006.68億元、336.11億元。
股份行中，招商銀行、興業銀行、中信銀行截至上半年末的個人住房貸款余額均超過了萬億元。同時，招商銀行、興業銀行個人住房貸款余額較去年末分別減少了100.47億元、107.41億元，中信銀行則增加了186.37億元。
根據人民銀行發布的金融機構貸款投向統計報告數據計算，從總量上看，今年上半年個人住房貸款余額減少了3800億元。
目前分析觀點普遍認為，個人住房貸款余額下降的原因來自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成余額進一步縮減。
國泰君安宏觀研究團隊7月發布的研究報告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味著居民提前還款強度已有所放緩，呈現季節性回落態勢。不過，對比歷史同期，當前居民早償率仍處于較高水平。
在更早發布的研究報告中，國泰君安宏觀研究團隊表示，居民早償率是參考全國銀行間同業拆解中心發布的RMBS條件早償率指數編制方法，計算而得。所謂RMBS，即個人住房抵押貸款支持證券，是以個人住房抵押貸款作為基礎資產的證券化產品。而早償，也即“提前償付”。
華創證券研究所所長助理、首席宏觀分析師張瑜曾指出，早償率指標是指“在個人住房抵押貸款中，債務人提前償付債務的金額占資產池未償本金余額的比例”。因此，是觀察居民個人住房貸款提前還款行為的指標。根據中國貨幣網，RMBS條件早償率指數目前已停止更新，最新數據截止到2023年10月24日。
巨大利差從何而來？
提前還房貸并非新現象，根據中國貨幣網，自2023年初，RMBS條件早償率指數就開始呈波動上升趨勢。光大證券金融業首席分析師王一峰指出，居民按揭早償行為受到宏觀經濟環境、居民資產負債表穩健性、按揭貸款定價等諸多因素影響，早償率與房屋銷售、理財收益率，替代性負債資源的可得性、價格，居民實際收入情況與收入預期等因素均存在相關關系。
為更好適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，滿足借款人和銀行對于有序調整優化資產負債的共同訴求，人民銀行曾于去年8月，聯合金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率。
人民銀行在今年7月發布的《中國區域金融運行報告（2024）》中，以專題形式介紹了降低存量房貸利率政策的顯著成效。報告指出，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。
但是，一段時間以來，新發個人住房貸款和存量個人住房貸款利差擴大，居民早償率由此抬升。
粵開證券首席經濟學家羅志恒日前指出，《通知》要求調整后的利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限，這導致部分存量房貸利率仍維持在高位。
與此同時，“5·17”新政后，全國新發放個人住房貸款利率持續走低。人民銀行最新數據顯示，2024年7月新發放個人住房貸款利率為3.4%，比上月低9個基點，比上年同期低68個基點，處歷史低位。
那么，當前新舊貸款之間，利差究竟有多大？
以北京為例，2019年10月至2023年12月期間的存量首套房貸利率下限為“LPR+55個基點”。那么，已于今年1月1日重定價的存量首套房貸利率為4.75%（2023年12月20日5年期以上LPR報價為4.2%），與7月新發放個人住房貸款利率（3.4%）之間的利差為135個基點。不過，除北京外，其他城市存量首套房貸利率下限多為LPR或“LPR-20個基點”，因此，存量與新發房貸之間的利差小于135個基點。
存量房貸利率怎么調？
新舊個人住房貸款利差擴大，下調存量房貸利率的呼聲由此再起。
當前有關存量房貸利率下調的討論主要圍繞銀行端展開，包括存量住房按揭貸款客戶與銀行重新協商房貸利率；現有住房按揭貸款直接轉入其他銀行，并重新簽訂按揭合同等。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟接受記者采訪時表示，在推動存量房貸利率穩步有序下調的過程中，必須謹慎細致地在原行重新定價、換行轉按揭二者間進行政策比較與選擇。
他認為，將現有按揭貸款直接轉入其他銀行并重新簽訂按揭合同的轉按揭方式，有可能造成市場無序競爭、進一步壓低房貸利率和利潤水平，且存在轉按揭范圍在首套房房貸之外是否也涵蓋二套房房貸的爭議。
相比之下，在市場化、法治化前提下，通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，采取變更合同約定調整加點幅度或發放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式，促進存量房貸利率下行，則更為穩健、便于操作。
這也是當前商業銀行創新嘗試的方向。記者了解到，已有銀行推出相應產品，由客戶提出申請，銀行審核后調低存量房貸利率。銀行內部人士對記者表示，目前這類產品并不會對客戶提出其他特殊要求，同時，雖然有這樣的產品，但并不會主動公開宣傳。從公開信息看，部分銀行還創新推出了存量房貸利率優惠券、“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產品。
對于銀行已有的房貸產品創新，金融監管部門未置可否。
此前深圳金融監管局曾發布消費提示表示，部分銀行機構推出“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產品，加上“等額本息”“等額本金”等常見的房貸組合，為消費者提供更加靈活的住房按揭還款方式。
深圳金融監管局指出，不同產品各有優劣，消費者在選擇產品時，可結合產品特點以及自身資金狀況、償還能力綜合決策。同時，不同還款方式產生的利息數額不同，消費者可以計算對比各款產品所產生的利息成本，擇優選擇。
長遠考慮需多方平衡
上海新金融研究院副院長劉曉春曾指出，住房按揭貸款是一種超長期貸款，在整個貸款期限內會經歷多次市場利率的波動，對借貸雙方都具有很大的不確定性，因此，利率的合理性尤其重要。
“如果現在在貸款期限內要求銀行統一調降貸款利率，就會面臨按照何種標準調降的問題。”劉曉春認為，如果調降標準是非市場化的，并且用新的合同形式固定下來，未來或將面臨更大的扭曲，不僅與利率市場化的改革方向相悖，還會埋下風險隱患。因此，必須創新利率浮動機制，既解決當前的矛盾，穩定房地產市場，長遠來看又能理順被扭曲的市場利率，確保房地產市場健康發展。
龐溟同樣指出，商業銀行應針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規模、資產質量、信用記錄、風險等級、還款能力以及房屋的首置與否、自住與否、套型面積等不同情況進行準確評估，明確利率調整的標準、條件和范圍，并實行區別化確定定價、差異化抵押策略、動態化調整風險控制，在貸前調查和貸后跟蹤環節做好相關配套工作。
此外，存量房貸利率調整后的收效平衡同樣需進一步考量。
一方面，降低存量房貸利率可為購房者節省利息支出。龐溟表示，根據估測，如果存量房貸利率下調75個至100個基點，對于采取等額本息還款方式的100萬元30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1600億元至2200億元。
另一方面，銀行經營可持續的壓力仍在。前述銀行內部人士對記者表示，盡管目前已允許存量房貸客戶調低利率，但提前還房貸的壓力并未明顯減輕。
中金公司林英奇團隊在研究報告中指出，假設存量房貸利率與銀行負債成本同步調整，預計對于銀行息差的總體影響是中性的。
該報告指出，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。息差能否企穩根本上取決于居民是否通過償債壓力降低實現信貸需求的改善。此外，政策支持實體經濟的導向對于銀行基本面而言也至關重要。
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