浙商銀行首席殷劍峰：2014年前期房銷售相當于現房銷售4倍，到2021年相當于10倍！房地產調整正源于2021年

8月1日-2日，“中國首席經濟學家論壇暨第三屆大灣區（黃埔）經濟峰會”在廣州舉行，主題為“新起點、新時代、新境界，全面深化改革推進中國式現代化”。浙商銀行首席經濟學家殷劍峰出席并演講。

殷劍峰談到，中國房地產市場調整源起于2021年1月份的三道紅線，三道紅線為什么會產生那么大影響？2015年之后房價上漲的背后是期房銷售遠遠超過現房，2014年之前期房銷售相當于現房銷售的4倍左右，到2021年相當于現房的10倍。

他指出，從危機后房價的變化看，就是均值回復。以日本為例，漲得多跌得多，比如說東京大阪，漲的時候遠遠超過了日本平均水平，跌得也多，名古屋這種小地方漲得少，跌得也少，2011年日本房價指數跌回到1981年的水平。美國也一樣，2008年的全球金融危機，俄亥俄一個制造業衰落的地帶漲得少，所以跌得也少，一定是均值回復。

美國房地產市場在經歷短期危機后迅速恢復，而日本則經歷了長期的停滯。這種差異與兩國的人口結構和貨幣政策反應有關。美國在危機后采取了積極的量化寬松政策，而日本則反應較慢。“通貨緊縮和通貨膨脹哪個好？肯定是通貨膨脹好，因為通貨膨脹說明你還是一個健康的機體，是一個年輕人會感冒會發燒，通貨緊縮就是一個冰冷的軀體”，他說。

殷劍峰還提到，我國一直依靠外匯資產來投放流動性，但2014年之后發生了很大變化，2015年以后我國依靠再貸款來投放流動性，這種方式是制約了央行貨幣政策效率的關鍵。為什么再貸款帶動不了資產？原因很簡單，再貸款存在兩個問題：一是期限短，借錢的商業銀行承擔流動性風險。二是再貸款是央行把錢借給商業銀行，讓商業銀行沖在前面救房地產，商業銀行承擔信用風險。這兩個原因使得再貸款帶動資產擴張的速度、效能下降。

最后，殷劍峰指出，中國面臨的人口問題是少子化+老齡化，所以要建設生育友好型的社會，要切實降低生育養育教育的成本。“我們不要只針對房地產市場救房地產市場，要學會圍魏救趙”。

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