繼個人存量住房交易“帶押過戶”相關通知下發后，北京地區已有多家銀行“官宣”上線了相關業務。4月13日，北京商報記者獲悉，目前建設銀行、中國銀行(601988)、工商銀行、農業銀行等在北京地區均已啟動“帶押過戶”業務辦理。另外，交通銀行北京市分行、浙商銀行北京分行、恒豐銀行北京分行等銀行也透露正在推進“帶押過戶”業務落地。
“帶押過戶”無需提前結清現有按揭貸款，即可在原抵押權不解除的情況下變更過戶，有助于提高存量房流動性，目前，全國多地均在加速推進相關業務的開展，常態化服務號角已然吹響。在分析人士看來，未來實行“帶押過戶”的城市將會逐步擴圍。
北京多銀行加速推進“帶押過戶”
4月13日，北京商報記者獲悉，目前建設銀行、中國銀行、工商銀行、農業銀行、南京銀行(601009)在北京地區均已啟動“帶押過戶”業務辦理。
其中，建設銀行北京市分行表示，目前可以正常受理客戶“帶押過戶”業務申請，該項業務正在推廣過程中。據了解，去年10月，北京開始進行小范圍試點，試行“帶押過戶”的辦理流程，北京鏈家與建設銀行北京市分行于當年11月12日完成了北京市“帶押過戶”第一單。
另外，中國銀行北京市分行提到，該行目前已能夠實現個人存量房住房“帶押過戶”辦理，針對符合要求的貸款業務需求，可提供同行貸款、跨行貸款和全款購買3種情形下的“帶押過戶”業務。工商銀行北京市分行則表示，已成功完成北京地區線下“帶押過戶”二手房按揭貸款發放，同時實現了與金融專網的對接，推動線上“帶押過戶”業務的辦理。
據了解，3月31日，北京銀保監局等四部門聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。
自《通知》印發后，就已有銀行透露相關業務進展。農業銀行北京市分行彼時介紹，該行已開啟線上推廣“帶押過戶”業務，全面對接北京金融綜合服務網，做好相關業務流程規范、信息系統改造、人員業務培訓等各項配套準備工作。
除目前已啟動“帶押過戶”的銀行外，亦有多家銀行表明正在推進相關業務落地。交通銀行北京市分行表示，該行正在積極推進“帶押過戶”業務落地，承諾不向客戶收取額外擔保費或服務費。浙商銀行北京分行提到，該行正在積極對接北京金融綜合服務網，會盡快上線，目前已對全員零售條線全員培訓“帶押過戶”業務。恒豐銀行北京分行提到，目前“帶押過戶”正在測試系統中。某股份制銀行北京分行也透露，目前“帶押過戶”處在推進的階段，正在進行制度評審和系統開發等籌備工作，后續還需要進行框架協議簽訂以及系統測試等。
“國有大行率先推進，股份制銀行及其他類銀行逐步跟進，這是比較合理的操作程序。” 對于各家銀行“帶押過戶”進度不一的原因，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，國有大行的率先實行能為其他銀行起到帶頭示范作用，當前處于北京地區正式執行的起步階段，選擇“帶押過戶”的群體數量較少，業務實行中的風險性、跨行業務如何協調仍需逐步探索。
仍需明確細化交易規則
北京市“帶押過戶”模式存在一定的特色，即兼容跨行貸款。《通知》指出，購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結清的住房。
陳霄表示，目前多數城市“帶押過戶”要求買賣雙方在同一家銀行辦理，而北京地區更加靈活，提出支持跨行貸款等內容。對于房地產市場而言，“帶押過戶”模式的實施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發存量房市場活力，提振房地產市場活躍度。
而從實際辦理情況來看，雖然多家銀行明確已啟動“帶押過戶”業務辦理，但是仍處于逐步推進階段。北京商報記者從南京銀行北京分行獲悉，該行目前已上線同行貸款購房模式的“帶押過戶”業務，對于跨行貸款購房模式的“帶押過戶”業務，正在按照監管要求進行系統技術對接以及業務制度流程梳理，力爭盡快推出。
某國有銀行支行房貸經理表示，“帶押過戶”業務剛剛開始，可以申請辦理，但目前具體細則還未下發。需要買方在北京金融綜合服務網申請“帶押過戶”網簽，同行、跨行均可辦理，由買方貸款行發起申請，賣方貸款行接收到之后，進行對接辦理。也有銀行房貸部門工作人員透露，“帶押過戶”剛開始施行，目前僅支持同行貸款辦理，正在推進跨行貸款的業務辦理。
在光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華看來，“帶押過戶”交易模式提升二手房流動性，降低交易成本，有助于釋放市場改善需求，將有助于活躍二手房成交，推動房地產健康發展。但需要明確細化交易規則，完善交易信息系統，透明的房產的產權及房主銀行貸款方面信息等，最大限度避免糾紛等。
常態化服務號角吹響
目前，常態化開展“帶押過戶”服務的號角已吹響。自然資源部和銀保監會此前印發的《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署，要求各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。具體措施包括：推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。
據悉，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經開展。天津銀保監局公告顯示，截至一季度末，轄內建設銀行天津市分行、工商銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、招商銀行(600036)天津分行等4家商業銀行已實現本行內部“帶押過戶”業務投產落地，已實現投放178筆、金額1.58億元。
此外，鄭州市近期已發布存量房“帶押過戶”辦理流程的通知，明確不動產登記部門單一部門辦理以及不動產登記部門與住房保障部門聯合辦理的具體流程。
在招聯首席研究員董希淼看來，銀行對接系統、修改制度和優化流程都需要時間，完成這些工作之后，“帶押過戶”將在全國推廣開來，成為一項常規性安排。
當前來看，帶押過戶的推行中還存在很多細節，陳霄表示，一方面，將“帶押過戶”材料提交給銀行后，但是房本還在原業主手中就有可能出現“一房二賣”現象，另一方面，如果在不同銀行辦理業務則需要老抵押銀行的同意，否則就無法正常辦理。對于這些問題，需要買賣方、銀行以及不動產相關部門加強協作。
目前，在多地實踐探索中，主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式等三種“帶押過戶”模式。為防止“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險，《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》鼓勵各地積極引入預告登記，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。北京商報記者注意到，此次鄭州市引入不動產轉移預告登記與抵押預告登記“雙預告登記”及轉本登記并行辦理模式，防范交易風險。
談及后續“帶押過戶”趨勢及建議，陳霄認為，未來，實行“帶押過戶”的城市預計將會逐步擴圍。在辦理相關業務時，買方需注意到房產登記部門查詢房產信息，驗證產權是否清晰，有沒有房貸之外的抵押貸款或者和其他債權人簽署的抵押合同，不能以賣方口頭說明為準，避免遭受損失。
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