“存量房貸利率會下調嗎？”近日，有關話題的討論熱度再度升溫。
日前，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監會與部分商業銀行召開座談會，要求保障客戶權益，做好客戶提前還款服務工作。
近期，面對去年下半年及今年年初的一些“提前還貸潮”現象，金融業內分析人士持有不同的看法。有觀點認為，考慮到早年間有過先例，為進一步減緩提前還貸繼續蔓延，應適時考慮降低存量房貸利率，而這一話題再次掀起了一波業內的討論熱度。
有受訪研究人士向券商中國記者表示，下調存量房貸利率至少在目前而言可能性不是很大。一方面，此舉將對銀行業貸款利差收益造成巨大沖擊，另一方面，可能會影響銀行資產管理，對實體經濟的支持力度也有可能下降。
降還是不降?“存量房貸利率調降”話題引熱議
在監管部門引導下，新發個人貸款利率持續下行。近期，已有多地首套房貸款利率降至4%以下。在認識到新發房貸利率與存量房貸利率之間的利差后，一些存量房貸按揭客戶選擇向銀行申請提前還貸，以降低利息負擔。
券商中國記者了解到，人民銀行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。同時，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，監管要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示。
“提前還貸潮”發酵之后，對存量房貸利率調降的呼聲也越來越高。一些觀點認為，下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表，此外還有助于提振消費信心、擴大內需等。
海通證券宏觀經濟研究分析師梁中華近日在研報中指出，我國居民資產端和負債端的利率出現了明顯倒掛。他認為，要讓居民負債端的成本快速回到市場化的水平，不僅僅是針對增量房貸，存量房貸利率的明顯調降，也已經迫在眉睫，否則居民提前還房貸的趨勢還會延續。
長江證券銀行業分析師馬祥云在去年11月發布的一份研報中指出，“如果再次推出存量房貸利率的優惠政策，則將明顯減輕居民利息支出壓力......將對銀行凈息差造成一定程度影響，但經濟復蘇比凈息差更重要，且居民還款壓力減輕也有利于維持零售貸款的資產質量穩定。”
然而，是否調降存量房貸利率，也有一些業內研究人士持有不同看法。
近日，上海新金融研究院副院長劉曉春撰文指出，房屋按揭貸款是超長期限的分期還款貸款，有其自身特點和風險。除了客戶的未來收入風險和健康風險，還面臨著未來市場資金價格的不確定性。如果對存量房貸利率進行一次性調整，會給商業銀行今后的經營帶來巨大風險。
劉曉春認為，不能采取一刀切要求商業銀行對存量房貸利率打折的方式來應對目前暫時的市場現象。他建議，可以鼓勵商業銀行在市場競爭中摸索創新計息方式，優化轉按揭流程等方式提升服務能力和創新能力。
中金公司分析師林英奇團隊的研報認為，提前還貸是居民收入和投資回報預期較弱的結果而非原因，下調存量按揭利率對抑制提前還貸效果可能并不明顯。與此同時，大幅降低存量貸款利率不僅會損害銀行信譽，還會影響銀行的營收，進一步制約銀行支持實體經濟的能力。
下調存量貸款利率面臨多方面挑戰
事實上，存量房貸利率下調也在早年間有過先例。2008年全球金融危機發生后，中國宏觀經濟承壓，商品房銷售大幅下滑。央行下調了商業性個人住房貸款利率下限，在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則，推出優惠利率方案。
中信證券首席經濟學家明明等人在研報中分析認為，當前與此前情況存在明顯不同，存量個人住房按揭貸款的體量及比重顯著上升，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較 2008年會更重大；同時當前經濟修復的緊迫性不及當年，在各類政策合作協同的背景下，市場發展前景整體較為明朗。
“存量貸款利率下調，至少目前來看可能性不算很大。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受券商中國記者采訪時表示，去年理財凈值化后的“破凈潮”等因素影響下，我國居民存款同比多增近8萬億元，對于銀行而言，提升了資金成本，若提前還貸或調降存量房貸利率，會對銀行利差收益造成巨大沖擊。
另一方面，李宇嘉表示，銀行在資產、負債方面有流動性管理，相關資產需得到妥善處置。若資金無法很好利用，也會造成流動性平衡的不合理。再加上今年國家、地方財政緊張，對于這些創造大量利潤和稅收的國企“大戶”，或有較高的利潤上繳要求，利差收益縮減將難以滿足這些要求。
中信證券研報認為，當前下調存量房貸利率面臨挑戰：一方面會進一步壓低銀行利潤空間，有礙其經營的穩健性和可持續性，長遠來看可能會影響銀行業高質量服務實體經濟的能力；另一方面，方案設計復雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調政策，但在實踐中容易帶來套利空間，引發新的不公。
“目前經濟增長仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調存量房貸利率。”明明等人在研報中也表示，隨著后續居民端收入預期改善、風險偏好提高，提前還貸潮料將逐步結束，下調存量貸款利率的緊迫性尚且可控。
中金公司林英奇團隊研報則建議稱，如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對銀行的直接影響，可考慮通過下調存款利率、央行結構性貨幣政策工具等方式進行對沖。
校對：王蔚
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