“四段主要內容，兩段和房地產有關。”這是一位券商首席分析師對金融監管部門今年召開的首次信貸工作座談會簡短但直擊重點的評論。
1月10日，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩增長有關工作。會議要求保持對實體經濟的信貸支持力度，加大金融對國內需求和供給體系的支持，做好對基建投資、小微企業、科技創新、制造業、綠色發展等重點領域的金融服務，保持房地產融資平穩有序，推動經濟運行整體好轉。
值得注意的是，會議還明確，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。
“此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產，這也說明，房地產是2023年金融信貸投放的重中之重，體現了高層對于房地產融資的重視和支持。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。
房地產重要性愈加凸顯
央行、銀保監會上一次聯合召開信貸工作座談會還是在2022年11月21日，主題為“研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作”。時隔50天，兩部門再次聯合召開信貸工作座談會，主題為“研究部署落實金融支持穩增長有關工作”。
21世紀經濟報道記者注意到，金融監管部門在2022年曾召開過三次座談會，2022年5月23日為央行召開全系統貨幣信貸形勢分析電視會議，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”；2022年8月22日為央行召開部分金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”。
就房地產相關內容，對比最近這四次會議內容來看，第二次會議僅提及“要保障房地產合理融資需求”，第三次會議一段內容提及房地產，占據主要內容的1/3，而此次會議房地產內容占據主要內容的1/2。
房地產的重要性從中央到金融部門的會議也有所體現。去年12月召開的中央經濟工作會議“有效防范化解重大經濟金融風險”部分，房地產內容居前，且占比較大。“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”
央行2023年工作會議，也將“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展”放在2023年工作任務的第二條，且放置于“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”之中。
“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。”近日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清接受媒體采訪時表示。同時，對于下一步金融風險重點工作，第一條即為：努力促進房地產與金融正常循環，落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優質頭部房企資產負債表為重點，促進房地產業平穩健康發展，逐步推動房地產業向新發展模式過渡。
首提“四項行動”
去年以來，改善優質房企資產負債表計劃的內容頻頻被提及。早在去年11月21日，證監會主題易會滿在2022金融街(000402)論壇年會上表示，當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
次日，國務院常務會議提出努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。
隨后的11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。
11月25日，國務院副總理劉鶴表示，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
12月26日，中央經濟工作會議提出要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。
再到12月21日，證監會學習中央經濟工作會議精神提出要“全面落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債”。
對于此次會議提出的實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，嚴躍進認為，這說明資產負債表優化的工作正進入實質操作階段。
嚴躍進具體解釋稱，資產激活意味著要把房地產企業的各類資產進行盤活，其包括待開發的土地和待出售的房產、預售資金的加快回籠、資產證券化的加快推進、REITs產品等模式的加快介入、現金流的持續改善等內容；負債接續意味著后續對于負債的工作要加快清理，包括負債的展期、債轉股、資產出售以清償債務等工作；權益補充意味著后續要鼓勵各類優質企業積極做戰略投資者，包括央國企、保險公司等企業，同時會強調對于企業資本金的注入和確保資金狀況的穩健；預期提升意味著要不斷修復投資者對于中國房企的看法，尤其是各類金融機構企業，同時要不斷減少企業違約的風險，同時強化今年房企銷售的目標值，進而促進“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。
“第二支箭”有望繼續發力
值得注意的是，從此次會議出席人員來看，除地方金融監管部門、主要銀行外，還有發改委、交易商協會相關人員出席，這也是兩相關部門首次出席該類會議。
去年以來，房地產融資“三支箭”逐步發力，其中“第二支箭”與交易商協會有關。
2022年11月23日，交易商協會披露，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。“截至當日，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。”
“后續，在人民銀行指導下，交易商協會將組織中債增進公司繼續積極推進‘第二支箭’實施，保持房企債券融資穩定，促進房地產市場平穩健康發展。”交易商協會表示。
不過，在業內人士看來，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。
近日，央行、銀保監會發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》。中泰證券金融組負責人戴志鋒表示，本次政策更多的是一種監管態度的體現，體現出房價成為了利率政策制定的重要因素，穩房價成為了穩經濟的重要組成部分，也體現出接下來促進房地產市場發展的主要動力是刺激居民需求，而不是像以前一樣地靠房企在供給端加杠桿投資拉動，因此預計需求端還會進一步持續、全面放開。
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