“有觀點認為我們國家的房地產有可能會硬著陸，我覺得不會，我們國家的房地產一定會軟著陸，而這種軟著陸在其他各個國家基本上沒有過，我們國家有這個手段能夠使房地產軟著陸。”12月21日，在2022第一財經金融價值榜·金融峰會上，中歐國際工商學院教授、央行調查統計司原司長盛松成表示。
近一段時間，國家高層、重磅會議不斷釋放“穩地產”利好，從供需兩側釋放了積極的政策信號。
“我國房地產市場正處于筑底階段。”盛松成在發表《我國目前房地產調控與風險化解》的主旨演講時表示，房地產調控不會重走老路，我國房地產市場運行的底層邏輯已經發生變化，金融支持有助于房地產市場軟著陸。
房地產調控不會重回老路
“房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去了。”盛松成說。
2020年，“三道紅線”政策和《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》相繼推出，旨在合理約束高杠桿企業負債行為，以及優化銀行業信貸資源配置，避免房地產貸款風險敞口持續增長。
在盛松成看來，貸款集中度管理制度的長遠意義在于限制了房地產行業對信貸資源的擠占，實際上限制了房地產對全社會資源的占有上限，使得資源更多流向先進制造業和現代服務業，流向對中國經濟社會發展具有更大意義的產業和行業。
如今，房地產行業降杠桿效果逐漸顯現。數據顯示，2022年三季度末，金融機構人民幣各項貸款余額210.76萬億元。其中，人民幣房地產貸款余額53.29萬億元，個人住房貸款（按揭貸款）余額為38.91萬億元，房地產開發貸款余額12.67萬億元，占全部人民幣貸款余額的25.3%左右。
“實際上，在我們這一輪的房地產調控以前，（這一）占比更高，房地產貸款的余額曾占整個貸款余額的28%左右，而每年新增的房地產貸款占比最高曾超過30%。”盛松成認為，這就是房地產貸款集中度管理制度的意義所在。從長期看，“三道紅線”政策、房地產貸款集中度管理制度有著非常深厚的意義，是不會改變和放棄的。
但值得注意的是，隨著中國經濟進入新的發展階段，房地產運行的底層邏輯也隨之變化。目前，房地產市場下行風險和壓力不斷加大。
盛松成表示，無論是2003年非典還是2008年國際金融危機期間，在中國經濟受到較大沖擊之時，房地產都發揮了穩增長的作用。這在當時是一舉兩得的，既改善了人民生活，也加速了國內城鎮化進程，促進了經濟發展，因為當時人均住房面積較少。
盛松成認為，從均衡發展的角度來看，我國未來不可能再通過房地產業來大幅地拉動經濟增長，我國人均住房面積已經接近美國的三分之二，而我國的人均GDP只有美國的六分之一。新冠疫情對經濟的沖擊比2003年和2008年都更嚴重。但這一次并沒有把房地產作為短期刺激經濟的手段，而是堅持“房住不炒”的政策基調，保持了房地產市場的穩定發展。
“我國房地產市場調控的基本方向是正確的，我們當前出現的房企資金鏈緊張和房地產風險，反映的不是政策方向的問題，而是政策調整的實施的強度、節奏以及疫情的影響。”他說。
金融支持有助于房地產市場軟著陸
近一段時間以來，金融支持房地產措施密集出臺，努力推動房地產行業“軟著陸”。
盛松成稱，從去年5月房地產風險明顯暴露后，調控政策分為三個階段漸次推進：第一個階段，房企努力自救；第二個階段，中央提出壓實地方政府“保交樓”、穩民生的責任；第三個階段，最近一兩個月，金融支持有助于房地產市場“軟著陸”。
11月以來，房地產“金融16條”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企資金面。與此同時，來自金融管理部門的頻頻發聲也釋放了穩地產的積極信號。
人民銀行行長易綱在“2022年金融街(000402)論壇年會”上表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整，央行配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍以內。
證監會主席易會滿表示，當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
“我國房地產市場正處于筑底階段，不會再大幅度下降，降幅會收窄，逐漸趨于平穩。”盛松成判斷。
他從需求端和供給端調控兩方面進行了分析。從需求端來看，目前出臺了一系列財政稅收和利率政策。比如，個稅退稅激勵支持改善性住房需求；針對房價下跌城市階段性下調首套房貸款利率下限；下調首套個人住房公積金貸款利率；多地政府出手收購商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場、加速樓市去化。
從供給端看，房地產供給端約束也趨于緩解。比如，每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券；人民銀行、銀保監會發布支持房地產市場平穩健康發展的通知，增加了金融政策支持的融資渠道（如信托貸款）和支持對象（如建筑企業）；在2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于助力“保交樓”，封閉運行、專款專用等。
“以前，銀行比較青睞的是居民按揭貸款，因為按揭貸款風險比較小，在銀行的貸款當中，按揭貸款的不良率是最低的，但是對房企貸款以及房企發債，銀行會比較小心。這一次特意指出了，不僅是按揭貸款，而且是房地產開發貸款和房企發債，銀行也會根據市場化、法治化的原則予以支持。”盛松成說。
在他看來，壓實地方落實保交樓、穩民生的責任，房地產企業努力自救，在各方共同努力下，市場預期有望改善。
8月以來，房屋竣工明顯提速。“我相信，這個降幅會進一步收窄，到了一定時候，它甚至會上升。10月房屋新開工和施工面積同比降幅分別較9月收窄9.3個和10.6個百分點，這個收窄的幅度是比較大的。”盛松成稱。
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