導語：唯有需求端修復，幫助企業恢復正常經營造血能力，行業才能真正步入平穩發展軌道。
作為當前支持個人住房貸款合理需求最有效的發力點之一，2022年最后一次LPR（貸款市場報價利率）操作以“按兵不動”收官。房貸“降息”落空后，穩地產需求側如何進一步發力，各方格外關注。
與2020年初首輪疫情沖擊相比，此輪房地產市場受挫情況似乎更為嚴重：2022年1~11月份，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。
2022年下半年以來，穩地產政策力度不斷加碼，但疫情頻發在很大程度上抑制了房地產市場企穩回升的可能。除了加大住房金融供給側支持力度、加快推進支持房地產“金融十六條”及“三支箭”政策落地見效外，住房制度管理工作還應從需求側進一步給予支持。
綜合市場分析建議來看，穩住房地產需求側，應將妨礙消費需求釋放的限制性政策適當松綁，包括增加對剛性、改善性住房需求的政策支持力度；進一步調整優化“限購限貸”等限制性措施；靈活調整首付比例，降低居民購房門檻，提高購房意愿；存量房貸利率適當下調，減輕已購房者還貸壓力等。
六日內四度“喊話”房地產
要穩住經濟，首先要穩住房地產。
近一段時間，國家高層、重磅會議不斷釋放利好，六日內四度“喊話”房地產，特別是在需求側，釋放了積極的政策信號。
12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》。除了“房住不炒”以及“加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式”之外，該文件還指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。
12月15日，國務院副總理劉鶴指出，“房地產是國民經濟的支柱產業”，并提及“正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”
12月15日至16日，中央經濟工作會議在京舉行。會議提出，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
12月19日，中央財辦有關負責人表示，要高度重視當前房地產行業的問題和風險挑戰，同時要看到，中國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續完善。
在預期和需求端方面，上述負責人提出，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。
“中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求較去年有不小的變化。時隔多年后首次明確指出要支持住房需求。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，明年政策一方面會滿足剛性住房需求，另一方面將有望增加對改善性住房需求的政策支持力度。與此同時，明年會更好地處理好房企及其相關的金融風險。針對當前房地產市場全面下行、房企資金狀況偏緊的局面，預計明年住房制度管理工作會從供需兩個方面進一步給予支持。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，房地產市場經歷2022年的深度調整后，當前購房者置業情緒、企業端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩發展的目標下，提振供需兩端市場信心仍是當下解決問題的關鍵。2023年需求端政策有望繼續跟進。
需求端發力釋放住房消費潛力
11月以來，隨著房地產“金融16條”以及“三支箭”政策的先后落地，一定程度上改善了房地產企業的資金狀況。
根據中指研究院發布的數據，自“金融16條”落地實施以來，已有60余家銀行與100多家房企簽約授信，總額度4萬億元左右，多家企業也已發布股權融資計劃，企業資金面有望進一步改善。
不過，需求端的低迷態勢仍在持續。12月15日，國家統計局最新數據顯示，今年1~11月份，商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.6%，降幅分別擴大了1個和0.5個百分點。
在市場分析看來，唯有需求端修復，幫助企業恢復正常經營造血能力，行業才能真正步入平穩發展軌道。
談及后續需求端政策如何發力，陳文靜認為，要充分認識到房地產行業的重要性，住房消費潛力要予以釋放。2023年，核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續放松，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。
陳文靜表示，目前一線城市“認房認貸”等限制性政策執行仍較為嚴格，后續或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭、產業人群等方面進行更精準的調整優化，釋放特定人群購房需求；二線城市在降低首付比例、調整“認房認貸”界定范圍等方面仍有較大優化空間，同時部分二線城市限售、限價等政策仍較為嚴格，未來或將進一步調整優化，以更好地釋放改善性住房需求。隨著政策落地及顯效，核心城市市場信心或逐漸修復，市場亦有望逐漸進入恢復通道。
除了打開地方因城施策空間外，城鎮化蘊含的住房消費潛力也不容小覷。克而瑞研究中心報告指出，農村轉移人口在城市置業的剛性需求，針對新市民的購房支持政策，尤其是信貸端支持值得期待。此外，隨著戶籍制度改革的推進，人口由低能級城市向高能級城市躍遷所產生的“改善性”住房消費需求增加，核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進一步放低。
“在房地產市場脫離了金融屬性后，政策能否有效激活剛需和改善型需求入場，提振房企資金回籠能力才是最關鍵的。”紅塔證券(601236)研究所所長李奇霖建議，除了住房需求端刺激外，還要控制房企的信用風險，因為絕大多數一手房是預售盤，如果房企信用風險不收斂，購房者不敢貿然入場。房企只有在正常的銷售回籠資金能力得以重建后，才能真正步入良性循環。后續房企信用風險釋放的壓力預計將有所緩解。2023年預計會有更多購房需求端的措施出臺，限貸限購有望進一步放松，但支持政策只是托底，因為“房住不炒”的大基調還在，滿足的也只是房企合理的融資需求，房地產市場去金融化依然是大趨勢。
實際上，在當前整體政策預期持續加強的背景下，需求端的利好政策正在逐步釋放。
2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）累計下行35個基點；5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點；9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。
對于如何進一步從利率端支持居民購房需求，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前對記者表示，接下來存量市場也可以進行類似的創新，比如適當調降房貸利率與5年期LPR的點差，也可減輕購房者的還貸壓力。
招聯金融首席研究員董希淼對記者稱，應繼續引導LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費負擔又激發企業中長期融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，更好地推動宏觀經濟穩步恢復。“預計明年1月或2月，是LPR下降的時間窗口。”他說。
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