時隔一周，監管部門再次發聲穩地產！
2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。
會議強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
同日，人民銀行行長易綱在2022年金融街(000402)論壇年會上講話稱，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整，我們配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近我們擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍以內。
11月以來，穩樓市政策頻出。11月8日，交易商協會發布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資再加力》，推出針對包括房地產企業在內的民營企業發債融資計劃，預計規模可達2500億元，后續視情況進一步擴容。11月11日，央行、銀保監會印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從房地產融資、保交樓、風險處置、消費者權益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺十六條具體措施。11月14日,銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,允許商業銀行按市場化、法治化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
政策密集出臺背后，是我國房地產市場尚未走出底部區間的現實。考慮到政策生效一般有一定的滯后性，穩樓市組合拳的效果仍然有待進一步觀察。國家統計局11月15日公布的數據顯示，1—10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。1—10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。
東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示，數據顯示，近期房地產市場持續處于低迷狀態，不僅樓市“金九銀十”成色不足，而且進入11月以來，樓市筑底走勢仍在延續，頭部房企信用風險也在持續暴露。就宏觀經濟而言，除疫情帶來的短期波動外，房地產低迷是2021年下半年以來經濟下行壓力的一條主線。接下來為引導房地產市場盡快實現軟著陸，除強化“保交樓”等供給端支持外，持續下調居民房貸利率，推動樓市企穩回暖是關鍵所在，而且具有較強的緊迫性。這也是四季度及明年初穩增長、防控風險的一個主要發力點。在他看來，盡管11月份1年期和5年期LPR報價均維持不變，但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內仍有下調空間。
穩樓市重在穩預期
樓市回暖的關鍵究竟是什么？記者采訪的多名業內專家表示，穩樓市要從供需兩側發力，供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道，資金鏈不斷裂才能“保交樓”，需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預期，這兩點是提高居民入市意愿的關鍵。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，房地產“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動房地產融資環境正常化，重點要加大對民營房企的融資支持，這對恢復和穩定房地產全鏈條各項融資、保障開發和竣工所需資金到位至關重要。
另一方面，階段性下調房貸利率下限、調整部分熱點城市的限購限貸政策、降低首付比例等相關舉措都有利于刺激居民的購房需求，但至關重要的一點是，老百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預期迫切需要恢復，這是房地產需求端回暖的關鍵一環。
一位資深地產人士也對記者表示，當下樓市面臨的問題已經不僅僅是房地產行業問題，更多是居民對經濟收入的預期問題。
10月9日，中國人民銀行發布的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，居民對當期收入的感受以及對未來收入的信心均有所下滑，居民收入感受指數降至2020年二季度水平，未來收入信心指數降至2020年一季度水平。對未來不確定性的擔憂使居民傾向于增加儲蓄，消費和投資的傾向下降。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者指出，今年以來，房地產市場深度調整，購房者、房企市場預期均偏弱，供需兩端表現均不及預期。一方面，我國中長期住房需求釋放動力減弱，房地產行業正在告別高速增長的時代。另一方面，短期多個因素亦制約著行業恢復，一是宏觀經濟下行壓力下，居民收入預期降低，購房意愿下降；二是多地疫情反復，在客觀上對樓市交易產生不利影響；三是在市場下行階段，部分城市出現房價下跌預期，加重購房者觀望情緒；四是購房者對期房爛尾的擔憂并未完全消失；五是部分城市政策存在放松預期，購房者觀望情緒較重。
陳文靜認為，盡管當前樓市氛圍仍顯沉重，但政策傳導到需求端的積極效用會逐步顯現。11月以來多個監管部門接連釋放重磅利好，為房企、購房者提供更多資金支持，對修復供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看，市場回暖的關鍵仍在于需求端置業信心和預期的恢復，而需求端預期好轉仍依賴于宏觀經濟的修復、防疫形勢的變化等方面。
她預計，隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，或將帶動市場信心進一步恢復，但傳導到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，未來宏觀經濟、疫情防控等逐漸好轉后，市場有望逐漸企穩。
事實上，樓市的積極信號也正在逐步顯現。上周美的置業、新城控股(601155)獲得交易商協會融資支持，分別申請的150億元儲架式融資已獲受理，成為繼龍湖集團之后，第二、三家獲得交易商協會融資支持的民營房企。此外，上周5家公司發布境內債，包括華潤置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。
外資加碼布局中國房地產市場
有意思的是，正是在樓市低迷的今年，包括黑石集團在內，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發商、資管公司，加速在中國拿地、布局項目，投資路徑涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域。除此之外，外資還開始在土地市場拿地，在債券市場收購出險房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利。考慮到中國房地產市場目前仍然低迷，外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為，但也有業內人士認為這是中國房地產市場即將走出底部的信號。
針對外資對我國地產行業的積極布局，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向記者解讀稱， 外資機構具有較強跨周期經營能力。具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準，主要整體市場穩定、行業具有發展潛力、當前資產價格有優勢等都是評判標準。此外，外資具有全球化視野，經歷過多個國家房地產市場周期變化，善于跨周期經營，規避周期性風險，在市場低迷期積極進入。
另一方面，我國房地產相關資產價格水平較低。當前我國房地產市場處于深度調整，行業資產整體流動性較差，資產價格相對較低。一是土地價格，重點城市土地招拍掛成交，許多地塊溢價率很低，甚至底價成交，近期300個城市住宅土地成交溢價率不足2%，處于近年的低位。二是上市房企股票價格較低，上市房企股價平均市盈率在5左右，市凈率低于1，均處于較低水平。三是持有性商業物業價格較低，短期宏觀經濟乏力，疫情及消費影響，導致商業物業價格較低。
他強調，長遠來看，中國的房地產行業具有持續發展的確定性，當前只是處于必要的調整階段。我國經濟還能維持中高速增長，城市化率還有提升空間，驅動房地產還能持續發展。中國整體經濟具有韌性，對商業地產的需求不會間斷，特別是物流、租賃等房地產細分領域具有良好的發展潛力，因此當前受到境內外資本的青睞。
11月18日，諸葛找房數據研究中心發布《外資大舉在中國市場拿地、收購 靜待長線價值兌現》的專題報告。《報告》稱，本輪外資大舉布局中國房地產，具有以下三大特征：一是外資及港資更傾向于布局核心一二線城市，對三四線城市鮮少關注；二是外資港資布局中國房地產市場并不看重傳統住宅，而是對產業園、物流園、倉儲等更為青睞；三是資管類公司以及一些不良資產投資公司更傾向于購買中國出險房企的債券、股票等，試圖低買高賣進行長線投資。
《報告》認為，對于外資港資企業來說，在中國房地產市場探底時期大舉布局，一定程度有助于提振市場對中國樓市的信心。11月份以來，中央對房地產市場的政策支持上升到空前高度，從啟動“第二支箭”支持民營房企發債，到重磅出臺“金融16條”救市，對于提振行業信心效果顯著，中國房地產市場有望逐步迎來轉折時刻。預計在地產行業進入復蘇周期后，這部分“抄底”的外資港資企業將會獲得收益回報。
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