房地產市場陷入低迷已一年有余。一年多來，穩樓市政策頻出，包括供給端的保交樓，需求端的降低房貸利息、降低首付比例等等，但調控政策收效甚微。在傳統的“金九銀十”，房地產市場仍然沒有迎來觸底，房地產開發投資、商品房銷售面積等數據仍在萎縮。
就在此時，力度更大的刺激措施陸續出臺。過去的一周時間內，樓市接連迎來三大重磅利好政策。
11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協會發文稱“會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（即’第二支箭’），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”。
11月11日，人民銀行和銀保監會聯合印發254號文，即《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從六個方面部署了16條具體措施，助力房地產市場平穩健康發展。
11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金。
近期政策面全面加大對房企融資的支持力度，其中不乏一些力度空前的措施。可以確認，房地產支持政策正在從“保需求”“保項目”進一步拓展到“保主體”。那么，這些政策能夠托底樓市迎來拐點嗎？
01
金融16條輸血地產力度空前
在三大利好政策中，力度最大的當屬人民銀行和銀保監會聯合印發的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包含16條內容，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域。通知流出后隨即引爆市場熱情，房地產板塊普漲，銀證保三大金融板塊也漲勢洶洶。
具體來看，從金融政策支持對象來看，涵蓋供給端（房地產企業和建筑企業）和需求端（居民）融資需求。在供給端，《通知》要求，穩定房地產開發貸款投放，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。在需求端，《通知》提到，支持各地在全國政策的基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。
值得注意的是，《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時，也提及了信托融資。由于信托主要是民營房企的融資手段，因此在過往的文件中很難被提及。本次《通知》明確，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進項目完工交付。
對于備受關注的“保交樓”，《通知》不僅提到既有政策即支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，而且鼓勵金融機構提供配套融資支持。
在保護住房金融消費者合法權益方面，《通知》鼓勵依法自主協商延期還本付息，并切實保護延期貸款的個人征信權益。
《通知》同時對房地產貸款集中度管理政策進行了階段性松綁。這無疑為金融機構加大房地產企業的支持提供了空間，凸顯了金融監管部門保房地產主體的意愿。
作為國民經濟支柱行業，房地產市場目前信心仍顯不足，在此背景下《通知》全面調整優化房地產金融政策，是穩經濟、穩增長的重要舉措，具有積極意義。
就在上述《通知》出臺之前，11月8日，中國銀行間市場交易商協會表示，在人民銀行的支持和指導下，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。
債券融資也是房地產企業重要的資金來源，該措施在帶動民營房企債券融資上可謂立竿見影。11月10日，龍湖集團200億元儲架式注冊發行獲受理；11月11日，新城控股(601155)公告擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度；11月14日，美的置業150億元儲架式注冊發行獲受理。
作為對比，8月以來碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過中債增擔保，融資總額僅68億元。預計“第二支箭”可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
02
預售監管資金可憑保函置換
在上周兩大重磅利好政策的基礎上，本周一，房地產預售監管資金方面也迎來松綁。
11月14日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金，以支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。
事實上，2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110個省市調整預售資金監管政策，或放松預售資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。此次三部門出臺政策，從全國層面對“保函置換預售監管資金”的方式提出了更多細致要求。
《通知》明確，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
三部門有關負責人在答記者問中強調，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等；房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
可以看出，新規一方面允許房企以保函置換部分監管資金，提高資金流動性，又要求資金監管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。這將為優質房企釋放更多的資金流動性，再加上近期多項利好“組合拳”疊加，有望發揮出更好的政策效果。
利好政策接連落地，并從前期的“保項目”進一步拓展到“保企業”，將有助于減輕房地產企業資金壓力、提振企業信心，有分析認為這也將帶動年底房地產投資改善。不過本輪措施的發力點更多還是在于房地產市場的供給端，未來房地產行業能否根本恢復仍依賴于需求側也就是購房者信心的恢復。但無論如何，在當前宏觀經濟和房地產市場繼續承壓的背景下，本輪救助措施對于穩定經濟大盤無疑有著重要且積極的意義。
本文版權屬于《NEW財金》微信公眾號（gh_8a11848263a3），未經授權不得轉載及二次修改。
最新評論