日前，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，為明確商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
每經記者 張壽林 每經實習編輯 馬子卿
日前，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），為明確商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付。
專家：以保函置換部分監管資金 為房企減輕流動性壓力
東方金誠首席宏觀分析師王青向《每日經濟新聞》記者表示，此前的預售資金管理，盡管短期內強化了保交樓，但對房企償還到期債務影響較大，一定程度上增加了房企流動性壓力。
王青認為，此次三部門聯合印發的《通知》提出，以保函置換部分監管資金，意在為房地產企業減輕流動性壓力，控制房企信用風險。王青還補充道，近日，中國人民銀行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，包括鼓勵金融機構提供“保交樓”配套融資支持等，也意味著監管層對預售款監管更為靈活。
據悉，此次三部門聯合印發的《通知》提出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
《通知》還要求，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。
一位銀行內部資深人士向《每日經濟新聞》記者介紹，該項政策可理解為，商業銀行出具保函，保函可以置換相應部分的監管資金，按照目前的政策，比例上限為監管資金的30%。他表示，目前監管政策正在逐步為企業減輕流動性壓力。
商業銀行：在保函業務中履行擔保責任
《每日經濟新聞》記者從相關渠道了解，保函作為商業銀行的中間業務之一，在銀行業中又稱“擔�！保巧虡I銀行應申請人的要求向受益人開出的、保證申請人或被擔保人履行與受益人簽定的合同項下義務的書面承諾。
據悉，保函按照銀行承擔擔保責任的性質，劃分為兩類：信用類保函和付款類保函。其中，付款類保函業務包括付款保函、融資保函、租賃保函、補償貿易保函等。付款保函不僅可以用于商品貿易，還可以用于工程項目等，范圍相對信用證來說更為廣泛。
記者獲悉，開立保函的一般流程為：1、銀行對客戶資格、基礎交易、相關材料進行審查；2、銀行對客戶的保證金或授信額度等進行落實；3、銀行審核保函的書面申請及保函格式；4、保函開出。
保函開出后根據總行有關規定確定收費原則和費率對保函進行收費，部分銀行該項手續費率為0.5‰-2‰，根據擔保金額、方式和風險確定。
值得注意的是，在保函效期內一旦發生受益人索賠的情況，應及時通知申請人，經擔保行審核索賠單據并確認與保函索賠條款的要求相符后即履行付款責任。
而此次三部門聯合印發的《通知》要求，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。
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