導語：主要通過公募REITs等市場化方式退出。
國有大行住房租賃基金試點進入正式實施階段。
11月8日，建設銀行在京舉行住房租賃基金成立發布暨合作簽約儀式，宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立，并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協議，同時簽署首批十余個項目收購協議。
據了解，目前建信住房租賃基金目前重點推進的項目已有20余個，項目資產總規模超過100億元，多數推進中的項目屬于商辦物業等“非改住”項目。從退出方式來看，基金投資項目成熟穩定后，投資者將主要通過REITs發行等方式退出。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進分析指出，雖然建設銀行300億住房租賃基金相對房地產行業或者住房租賃行業規模來說并不大，但未來通過設立地方子基金可以撬動更多資金。另一方面，這一住房租賃金融新模式的探索與落地，對行業起到了示范作用，未來或許會有其他金融機構進行類似的嘗試。
私募基金運作公募REITs退出
“當前，房地產市場形勢正在發生深刻變化，發展方向和模式面臨重大調整。”在建信住房租賃基金成立發布暨合作簽約儀式上，建設銀行董事長田國立以都江堰的治水理念舉例稱，房地產發展的新模式不是簡單地筑起攔截房地產洪水的“堤壩”，而是要抓住房地產市場調整的時間窗口，順勢打造一個“金融都江堰”。
此前9月23日晚間，建設銀行曾發布公告稱，擬出資設立住房租賃基金，募集規模為300億元，其中該行認繳299.99億元，該行子公司建信信托下屬的全資子公司也將認繳100萬元，且已獲得中國銀保監會批準。
此后10月19日，建設銀行公告其住房租賃基金已經完成市場監管管理部門登記注冊并取得營業執照，同月24日完成在中國證券投資基金業協會備案。
建信住房租賃基金的籌劃成立恰逢全國“保交樓”舉措緊密推進，市場對其定位也存在多種猜測。不過從運作模式來看，該基金主要以市場化、法治化、專業化的基本原則，收購房企存量資產，項目成熟穩定后，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出，與傳統以信貸支持為主的“保交樓”支持方式有所不同。
田國立表示，試點設立住房租賃基金是黨中央、國務院賦予建設銀行的重大任務，也是建設銀行貫徹落實二十大精神的重要舉措。隨著建信住房租賃基金發布以及首批擬投資項目的簽約，基金試點進入正式實施階段。
他認為，新模式下的“金融都江堰”既要因勢利導化解行業風險，又要順勢而為，把握資產價格回調期的機遇，帶動各方資金盤活存量資產，向市場上“引流”一批性價比高、分類分層的租賃住房，滿足不同群體特別是新市民“住有所居”的需求。
具體來看，建設銀行主要從三個方面發展住房租賃基金：一是著力探索租購并舉的房地產發展新模式；二是著力構建住房金融服務新體系；三是著力引導居民住房消費新理念。
在住房租賃基金具體運作過程中，建設銀行將與地方政府合作設立配套子基金，并建立開放的“項目接口”，撬動更多社會資本參與其中，解決住房租賃領域長期資本投入不足、傳統債務工具覆蓋不夠等問題，幫助房地產行業盤活存量資產，降低庫存和資產負債率，增加租賃住房供給。
徐躍進指出，建設銀行住房租賃基金的落地，是住房租賃和房地產發展新模式的積極探索，也是落實“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的重要舉措。“通過私募基金收購項目、裝修改造、租賃運營，成熟后再通過公募REITs的渠道實現退出，建行依托自身的金融實力和建信住房在長租公寓領域的運營經驗，打造了一個完整的商業閉環。”他分析表示。
事實上，去年以來，監管在租賃住房方面的相關金融支持政策不斷落地，其中包括去年7月國務院出臺的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》、今年2月銀保監會與住建部聯合印發的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》等。據田國立介紹，建設銀行自2017年起將住房租賃確定為全行戰略，過去5年在住房租賃領域的實踐經驗也為此次試點奠定了基礎。
20多個項目重點推進中
據了解，基金的成立及合作簽約在智匯健康城項目現場舉行，該項目也是建信基金重點推進的項目之一。
當天，建信住房租賃基金分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等多地市場主體簽署了合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，并由建設銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，由地方政府在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。
以北京為例，簽約當日出席的單位及企業領導主要來自北京市住建委、西城區、大興區、北京市保障房中心、首開集團、首創集團等，其中對于已經簽約的智匯健康城項目，田國立表示，建信住房租賃基金將通過把商業用房改造為500多套租賃住房，幫助上千名生物醫藥研發工作者搬進新家。
儀式上，該基金還簽署了首批十余個項目收購協議。建設銀行方面披露的數據顯示，截至目前，該基金重點推進項目已有20多個，項目資產總規模超過100億元。據了解，目前多數推進中的項目屬于商辦物業等“非改住”項目。
徐躍進指出，商辦等存量物業對于房企來說，往往屬于低效資產，庫存壓力較大。建行住房租賃基金的運作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產，減輕房企的庫存壓力。
不過值得注意的是，出于通過保租房公募REITs渠道實現退出的考慮，建信住房租賃基金收購的目標項目普遍需要能夠納入當地保障性租賃住房項目。
“未來或有更大規模的資金進入住房租賃領域。”徐躍進認為，雖然建行300億住房租賃基金相對房地產行業或者住房租賃行業的規模來說并不大，但建行積極和各地方政府合作，通過設立地方子基金，可以撬動更多資金。另一方面，建行住房租賃金融新模式的探索與落地，對行業起到了示范作用，未來或許會有其他金融機構進行類似的嘗試。
建設銀行方面表示，該行將與各方積極落實國家政策導向，推動一批示范性投資項目盡快落地。
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