“貴陽首套房貸利率最低可以到3.9%，不過暫時只有三個銀行能做，分別是農行、交行和中行，其余的銀行可能還在走流程。政策只持續到年底，現在差不多就是抄底買房了。”一位貴陽房產中介對21世紀經濟報道記者透露。
上述中介所提到的政策，是指9月29日人民銀行、銀保監會發布的《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這意味著符合條件的城市的房貸利率下限可以突破4.1%，部分城市的房貸利率甚至可以進入“3”字頭。
十一假期過去，已有多地積極響應，階段性下調當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。21世紀經濟報道記者從多名房產中介處了解到，二線城市中已有武漢、貴陽的首套房貸利率下限跌破4.1%，哈爾濱、天津、蘭州、昆明、石家莊、大連的房貸利率下限仍在4.1%，尚未跟隨新政調整。
“武漢首套房貸利率下調至3.9%，所有銀行都可以做。”一位武漢房產中介對記者表示。
根據易居研究院智庫中心的統計，在國家統計局發布的70個大中城市房價指數中，有23個城市符合此次新政的要求。其中，二線城市8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。需要注意的是，央行和銀保監會此次新政的適用范圍并不限于國家統計局發布數據的70個城市，全國會有更多城市符合條件。
三線城市方面，記者獲悉，山東濟寧首套房貸利率降至3.95%，湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%，其他城市尚未跟進利率下限下調的新政，普遍仍在4.1%。
另外，多個不在統計局監測名單但符合條件的城市也下調了房貸利率下限。十一假期的第一天，廣東清遠就階段性地調整首套房利率下限至3.7%，廣東陽江房貸利率目前最低也可至3.9%。
“此次多地首套房貸款利率的調整，充分落實了國慶假期節前的政策導向，是房貸利率進一步下調和放松的體現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，此次利率的調整，房貸利率從“4時代”進入到“4以下”的階段，意味著房貸利率破4的時代到來，對四季度樓市交易的提振具有積極意義。
穩地產重在穩預期
房貸是銀行信貸業務的重要組成部分，房地產市場整體企穩與好轉對于銀行貸款資產質量的穩定具有重要意義。中指研究院提供的數據顯示，近幾年房地產貸款余額增速持續下降，并在2020年之后，低于各項貸款增長水平。2022年6月末房地產貸款余額增速僅為4.2％，不及2021年同期增速的一半，僅是同期各項貸款余額增速水平的三分之一。
另一組數據顯示，當下新增的房地產貸款占比創新低。2022年6月末，房地產新增貸款累計新增0.67萬億元，占各項新增貸款金額的比例僅為4.9％，占比創近年新低。2021年之前，新增房貸占各項新增貸款的比例大多超過20％，目前的占比僅為之前的大約四分之一。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水對21世紀經濟報道記者表示，這是信貸供給與需求相互作用的結果。一方面，從貸款資金供給端來看，金融機構對房地產未來預期較弱，特別是民營房企連續出現信用問題，使得金融機構投向房地產的資金更加謹慎。另一方面，從貸款資金需求端來看，購房者對市場預期較弱，購房不積極；民營房企迫切需要資金支持，但是由于信用問題，難以得到金融機構認可。當前，需要迫切穩定房地產預期，促使市場成交復蘇，進而穩定房地產市場發展。
10月9日，中國人民銀行發布的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。但認為房價將繼續上漲的居民比例繼續降低：對下季房價，14.8%的居民預期“上漲”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民預期“基本不變”，16.3%的居民預期“下降”，12.4%的居民“看不準”。
另一面，是監管部門指示銀行加大對房地產融資的支持。據媒體報道，9月底，監管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產融資的支持力度，要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券。據估計，此次新增房地產融資支持共計達6000億。前幾年，年新增房地產貸款高達5萬多億，2021年下降為3.8萬億，則此次新規模占去年總量比例超過15%。
劉水認為，這是繼8月監管要求中債增信提供全額擔保支持民企發行中票之后，房地產行業融資的又一利好消息。其中，銀行直接提供房地產開發貸款及投資房企債券屬于對房地產企業的直接融資支持，增加居民按揭貸款則屬于間接融資支持。銀行作為房地產行業融資的重要渠道，這次雙管齊下，將對行業當前疲軟的現金流起到極大的補充作用。
在他看來，從此次監管支持融資利好對象來看，資金寬松不再是單一的面向企業或居民，而是對生產端、需求端同時提供資金支持。從融資規模來看，倘若預期資金在年內全部投入市場，將起到巨大的資金補充作用。從行業提振方式來看，既兼顧到項目交付這一當前最為迫切的主題，又緩解了房企的償債壓力，同時從銷售市場間接推動資金補充，系統性盤活行業流動性。
利好銀行板塊估值修復
記者留意到，十一假期之后，多家券商的銀行業分析師發布研報，重點談及監管部門近期密集發布的樓市新政，稱地產板塊企穩有望推動銀行板塊估值修復。
民生證券銀行業分析師余金鑫表示，年初以來地產銷售的孱弱，是銀行板塊估值承壓的重要原因之一。盡管從“十一”期間商品房交易數據來看還未見起色，但是一方面政策大面積落地通常在節后進行，另一方面此次政策的信號意義較強，后續不排除多層次政策力度再加碼，因此對地產銷售企穩可以樂觀一些。若政策效果逐漸顯現，無論是從經濟增長還是資產質量的角度，均將對銀行板塊估值修復提供堅實支撐。
光大證券(601788)研究所首席銀行業分析師王一峰表示,“基建+地產”共振或催生四季度銀行板塊行情。展望四季度，銀行經營基本面有望穩中向好。一方面，房地產供需兩端支持政策進一步加碼，疊加前期政策逐步落地顯效，有望與基建共同推動“實質性”寬信用的形成，有助于緩釋銀行體系資產質量壓力。另一方面，資產端收益率可能延續下行態勢，但存款掛牌利率下調有助于緩釋負債成本壓力，資產負債重定價周期錯配或驅動銀行四季度凈息差階段性走平。此外，北向資金與公募基金持倉處歷史低位，也有望回流銀行板塊。
王一峰認為，銀行股投資上建議繼續把握兩條主線：一是經營基本面優質，估值性價比較高的寧波、招商和郵儲銀行。頭部銀行經營具備可持續性及穩定性，且三季度這三家銀行A股跌幅較大，進一步提升了其估值性價比。二是深耕江浙經濟發達地區，且有業績釋放訴求和能力的江蘇、南京、杭州和常熟銀行(601128)等。
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