住房按揭，可以說是普通老百姓(603883)一生當中能夠從銀行獲得低成本資金的為數不多的機會之一。
今年以來，關于是否要提前還款的話題成為討論熱點，在內外各種因素的交織影響下，居民開啟了主動“降杠桿”模式。
與此同步的是今年LPR（貸款市場報價利率）已下調3次，下調頻率趕上2019年，但5年期以上LPR累計下調35BP，早已超過2019年的5BP。
業內還預計，接下來5年期LPR報價還有一定的下調空間。雖然已購房者的月供不會馬上發生變化，但待到明年“春暖花開”，月供壓力會進一步減少。
那么，在這樣的背景下，提前還款還劃算嗎？
房貸利率總體呈下降趨勢
8月22日，最新一期LPR報價出爐，其中，1年期LPR為3.65%，較上期下調5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較此前下降15個基點。
今年以來，央行已三度下調5年期以上LPR利率，與去年底的4.65%相比，5年期LPR已累計下調35個基點。
自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率均以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。此后，LPR利率一直穩中有降。
3年時間，5年期LPR利率從最初的4.85%一直降到4.3%，在加點方面，房貸利率最高時一度加到140BP，首套房貸利率超過6%，如今，首套住房按揭基準利率調整為不低于LPR減20個基點，也就是說，目前，最低的首套房貸利率理論上可以達到4.1%。
在廣州，多家銀行房貸利率緊跟LPR報價下調，首套房貸利率大多為4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房貸利率則普遍為4.9%（LPR+60BP）。
不過，新的利率只適用于新發放的個人住房貸款，對于已購房者來說，月供不會馬上發生變化，要等到2023年，實際執行利率將按照借款合同約定的重定價周期前最新的LPR調整而變化。
一般來說，有兩種調整方式：一種是固定日調整，即每年的1月1日為利率調整日；另一種是次年對應的放款日調整，比如，客戶是5月1日放款的，那么，就要到次年的5月1日，按照最新的LPR報價情況而調整。
民生銀行(600016)就表示，其廣州地區新增審批的按揭客戶和已批未放的按揭客戶，放款執行新的LPR；存量已放款的按揭客戶明年放款日執行新的LPR。
當然，相應的調整也僅適用于選擇浮動利率的客戶，如果選擇了固定利率，則不會有變化調整。
提前還款需多方考量
總體來說，在釋放購房需求、提振房地產行業銷售的預期下，房貸利率總體呈現下降趨勢。
而在這樣的背景下，提前還款是否還有必要呢？
“提前還款肯定是有好處的，意味著部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭總經理鄭大源對第一財經記者說，不過，就個人而言，還要從四個方面去衡量。
一是購房時的貸款利率如何，如果申請房貸時的貸款利率較高，則有必要提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大；二是提前還款的資金來源和成本，如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可；三是資金的用途，提前還款的資金，是要規劃在接下來比較長的時間內不會使用到這筆錢；四是資金有沒有盈利的空間，如果能夠找到比房貸利率更高的理財渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手續費+物業管理費+折舊+機會成本”等計算，持有一套房產的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理財，那么，提前還款可能就相當于理財了。
“當然，前提是未來沒有大筆的支出，收入可期且穩定的情況下可以考慮提前還款。”他說。
對于提前還款的時點選擇，也是需要考量的。
市場流行的一種說法是，等額本息沒有超過貸款年限三分之一，等額本金沒有超過貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，無論是等額本息或等額本金，事實上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因為已經償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前還貸意義不大。
收不收違約金？
除此以外，銀行提前還款辦理手續的難易程度，也是需要考慮的，尤其是對于違約金（補償金）的收取。
8月初，交通銀行一則關于提前還款補償金收費調整的公告引起廣泛關注，公告稱，所有提前還款（包括全部和部分）均按照提前還款本金金額的1%收取補償金。
第一財經在采訪中發現，對于違約金（補償金）的收取，每家銀行、每個地區的不同分行乃至于銀行不同時期的態度都是不一樣的。
“我所了解的情況是，以前申請的房貸多數是需要支付罰息的，如今，新申請房貸大部分銀行是減免收取違約金的。”鄭大源說。
在貸款合同中，通常會列有在提前還款的情況下是否收取違約金（補償金）以及如何收取的條款，在廣州地區，農業銀行明確表示要收取違約金（補償金），“以前有一段時間是不收的，但今年是要收的。”農業銀行一位工作人員對第一財經說。
中國銀行(601988)也表示要按照合同中的約定收取違約金（補償金），但公積金貸款不收取違約金（補償金），且支持網上預約還款。
建設銀行一網點則表示不收取違約金（補償金），提前還款可以通過手機APP辦理，也可以通過柜臺辦理，其中，柜臺辦理要提前2個月預約，而通過手機APP辦理的周期要短一些。
銀行的按揭貸款合同中一般要求，辦理提前還款要提前30天申請，第一財經采訪廣州多家銀行發現，預約期均在1~1.5個月之間。
“如果辦理提前還款的手續等待時間比較長，超過兩個月，可能反而會打亂購房者償還計劃，最后就會顯得不劃算。唯有銀行手續簡單且違約金很少，提前還貸才確實可以考慮。”嚴躍進說。
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