房地產貸款調查
南方財經全媒體記者 楊希 吳霜 北京、上海報道
進入二季度，各地樓市新政策密集出臺。據21數據新聞實驗室梳理，截至5月中旬，全國已經有超130城發布樓市新政。
對購房者而言，擇一地而居，房價是比較受關注的變量。首付比例和銀行的房貸利率雖然也影響著購房成本，但購房者往往沒有太大的騰挪空間。
本輪調控中，牽引房貸利率下行的政策和因素有多個。
一是5月15日，央行、銀保監會發布“關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”，明確貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
二是5月20日，5年期以上LPR超預期單獨下調15BP至4.45%。兩因素疊加，目前部分地區新發放首套房貸利率最低可至4.25%。
三是各地因城施策，對房貸利率進行調整。
據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據，2022年5月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26、13個基點，再創2019年以來新低；5月平均放款周期為29天，與上月持平。
密集調控之下，各地房貸利率水平如何？記者結合多方采訪與公開信息進行了梳理。
一線城市：利率隨LPR報價有所下調
一線城市北上廣深由于擁有相對穩定的供需關系，房貸利率相對穩定。
具體到前述兩個關鍵節點，5月15日新發放首套房貸利率下限下調之初，多地立即跟進，但北上廣深并未跟進下調，一度拉大了與其他地區的利率差距。
5年期以上LPR下調后，一線城市房貸利率才跟隨下調。
記者了解到，目前北京大行的首套房貸利率為5年期LPR+55個基點，二套房貸利率為5年期LPR+105個基點，即首套5%，二套5.5%。
另據記者統計，上海部分銀行首套房貸利率為4.8%，二套房貸利率為5.5%；廣州部分銀行首套房貸利率為4.85%，二套房貸利率為5.05%；深圳部分銀行首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.05%。均隨5年期LPR下行而下降。
新一線城市：房貸利率過山車
新一線城市特點與一線城市不同。新一線城市是與周邊城市發生商業聯系的樞紐。過去一段時間，部分新一線城市房價升溫又驟降，房貸利率帶給購房者的體驗也如同“過山車”。
2021年成都首套房貸利率曾長期保持在5.88%，甚至一度高達6.20%。2022年以來，房貸利率逐漸回落，4月已有購房者以4.90%的利率簽訂貸款合同，5年期以上LPR下調之后，該購房者房貸利率可以進一步下調到4.75%。
2021年中，杭州房貸利率攀升至高點，首套房貸利率達到6.2%，二套房貸利率達到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分銀行首套房貸利率最低為4.45%，二套房貸利率為5.1%。
鄭州的情況與之相似。據貝殼研究院統計，去年10月鄭州首套主流房貸利率為6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，鄭州首套主流房貸利率為4.4%，下調幅度達173BP，二套利率下調幅度達117BP。
南京一家銀行的客戶經理向記者表示，南京目前首房首貸利率最低可達到4.25%，二套在貸款尚未還清的情況下，首付比例要八成，貸款利率為5.05%。目前很多操作方法是，將首套房的商業貸款還清，這樣二套房首付比例只有五成，并且在購買第二套房時可以享受首套房的貸款利率，也就是4.25%。
年前，南京的首套商貸利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影響，利率一路下降，最低至4.25%，可以說是2013年6月以來的最低。
從審核標準來看，政策上與之前保持不變，但實際操作中有一些放寬。比如，只要征信報告沒有問題，大多數銀行都可以溝通，將收入證明、銀行流水的標準定為每月還貸金額的1.5倍左右，而之前是2倍。
二三四線城市：政策松綁持續加碼
在本輪調控中，部分二線城市積極響應，政策松綁持續加碼，包括放款限購限貸政策、調整公積金貸款政策等多項措施。
在房貸利率方面，石家莊首套房首付比例降至二成（原三成），對首套房利率實行差異化管理，最低可執行 4.4%；昆明首套房貸利率在5年期以上LPR下調當日就跟進調降，最低降至4.25%，包括大行也率先實行；濟南、溫州均已有多家銀行執行首套房最低4.25%的房貸利率，二套房貸利率為5.05%。
不過也有部分二線城市房貸利率并未“一降到底”。據廈門市房地產業協會微信公眾號，廈門首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加10個基點，即廈門首套住房商業性個人住房貸款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。
對于三四線城市來說，房貸利率本就不高，本輪政策調整更多地體現在政策“組合拳”上。
據東吳證券(601555)統計，僅5月16日至5月20日一周內，就有包括綿陽、安陽、安慶、泰州等在內的9個三四線城市放松政策，具體包括變更限購1例，下調首付比例7例，更改首套房認定標準1例。
比如，綿陽多家銀行發出通知，首套房商貸利率執行4.4%；宜賓、瀘州等城市的部分銀行相繼跟進，將首套房商貸利率下調至4.4%。
房貸利率因城施策精準調控
綜合來看，二季度市場出現了超百城密集調控的現象。此前一線、新一線城市與二三線城市房貸利率差距較大，尤其反映在首套房上，但是通過調控，目前不同城市之間的利率差距逐步拉平。
但逐步拉平不等于全國統一房貸利率，事實上還是存在定價差距。
光大銀行(601818)金融市場部宏觀研究員周茂華對記者指出，出現這種房貸差別定價，主要是各區域（各線城市）樓市存在差異，是各地采取因城施策精準調控的具體體現。
周茂華表示，一二三線城市樓市在區域優勢、市場供求等方面差異較為明顯。主要影響城市房地產市場的因素較多，譬如城市經濟發展情況，產業競爭力，人口變化、宏觀政策等。從近期市場表現看，一二線等城市復蘇相對領先，隨后這種復蘇勢頭逐步向三四線城市擴圍，相應金融機構也將進行梯次“定價”，并根據房地產市場供需、價格變化進行精準調節。
從風險定價的角度來看，整體而言，一二線城市房地產抗風險能力較強，銀行放貸意愿更強，銀行之間競爭更為充分；三四線城市有些是產業導向存在問題，或者是人口凈流出城市，銀行放貸則比較有顧慮，利率定價偏高。
最新評論