對于一位普通的購房者而言，在房產證到手之前，擔心的問題不少，其中有一項便是害怕房子“爛尾”了。
2月22日晚間，新華社發布對商品房預售資金監管新規的解讀稿件。報道指出，實踐中，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產開發企業違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時有發生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規范預售資金監管。
這不由讓人想到與爛尾樓掛上等號的“泰禾院子”。2021年12月底，記者實地探訪了號稱“復工進行時”的泰禾杭州“大城小院”。彼時，上述項目的工作人員告訴記者，“大城小院”項目出現過資金問題，但現在資金賬戶被監管，項目都在穩步推進中。詳見銀柿財經報道《是否真的復工？能否按時交房？泰禾的“院子”里藏著多少風險》
然而，近兩月時間過去了，“大城小院”再無更多的消息。如今，更新迭代的預售資金監管新規能否徹底終結爛尾樓？“全國統一監管，肯定對抑制爛尾樓有一定的正向作用。”諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙告訴銀柿財經記者。
新規執行困難不小
事實上，預售資金監管制度設計的本意就在于規范房企合理使用項目預售資金，以保證項目順利竣工和交付，減少和防范停工、爛尾情況。但在實際過程中，或是因為監管不嚴，或是因為職責劃分混亂，尤其是近兩年，隨著房企融資監管力度加大，現金流受限，各地期房“爛尾”現象不斷。
“爛尾樓的成因十分復雜，即便有嚴格的資金監管也不一定能順利交房。但新規相對而言已經更加細化，也更易于執行。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示。
在王玉臣看來，幾乎所有的爛尾樓其實都和開發商挪用預售款有直接或間接的關系。“這是因為挪用預售款的違規成本太低了。”此前的《城市商品房預售管理辦法》規定，預售款項應當用于有關的工程建設，如果挪用應當受到相應的處罰，處罰額度的上限為3萬元。
“純粹采用堵，且不高的懲罰力度顯然已經無法滿足樓市調控的需要。”王玉臣補充道。
隨著爛尾樓的井噴，國家和各地方政府愈發注重對預售資金的監管。但 “一城一策”的預售資金監管制度使得監管難以真正落地。 “對預售資金監管政策進行了統一，這也使得各類分散的預售資金監管做法得到矯正，有助于從全國范圍內做好預售資金監管的工作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
同時，新規還指出，預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。
“以往對于預售資金實行全監管，拉長了企業的回款周期，而近年來房企的融資監管更嚴，房企的資金流壓力被加大。”王小嬙表示，“此條細則增強了商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，有利于緩解房企的資金壓力，對房地產行業的內部循環也有著積極的作用。”
雖然房企可以提取使用額度外的資金，但如何核定這個額度，王玉臣直言，這是一個技術活。“額度核定的實際操作還是有一定難度的，這也使得新規的落地存在一定困難。”
“一是工程造價本身技術含量就比較高，也存在一定的幅度變量。二是工程中出現工程量增減很正常的。而且一些主要建材價格浮動過大也是常態。”王玉臣補充道。
暴雷房企監管更嚴格
不可否認的是，新規的出臺被視為房地產行業的又一利好消息。
克爾瑞研報指出，新規不僅將推動預售資金監管規范化，同時也提高了預售資金使用的靈活性。尤其經歷2021年下半年銷售遇冷、債務違約頻發等困境，為保證項目交付，西安、天津、石家莊等省市相繼加強預售資金監管，在一定程度加劇了房企流動性陣痛。隨著新規的出臺，部分監管趨嚴的城市勢必調整放松，預期將為房企釋放出一定的流動性。
業內人士認為，若能在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。同時，對于此前部分地方在預售資金管理執行過程中過于嚴格的做法，新規亦將有一定的糾偏效果。
“整體看，全國性的預售資金監管政策出臺目的是釋放給市場寬松信號，但實際執行過程中，預計寬松幅度不會大，特別是三四線城市，因為銷售壓力大，地方政府為了保證購房者權益，對預售資金監管的力度不會明顯放松。”中原地產首席分析師張大偉分析道。“從預售資金監管政策看，影響相對有限，特別是對資金鏈緊張企業，反而影響不大。”
有媒體報道，2021年11月起，北京、成都、煙臺、廣州等城市，開始陸續降低預售監管資金留存比例，進一步優化預售資金使用效率。
張大偉稱，從最近各地的預售政策變化看，基本有松綁有收緊，核心依然是針對信用高的企業相對放寬，針對資金鏈緊張的企業反而繼續收緊。“一方面，可以釋放市場整體資金流動性；另外一方面，保證了購房者的基本權益被保障。”
“從預售資金監管角度看，對于國企央企資質相對較好的企業肯定利好更明顯，對于資金壓力大的房企，地方政府預防式的資金監管在保交樓的影響下，不會放松。”張大偉補充道。
易居企業集團CEO丁祖昱對媒體表示，新規的出臺是穩定房地產行業發展政策“組合拳”中的重要組成部分，但其在具體執行層面或許還存在一些困難。“從目前的情況看，僅靠這一項政策就將當前行業所有的問題都解決，顯然不太現實，還需要一系列相關政策配套，還有房企自身狀況的改善。”丁祖昱說。
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