遼寧省高級人民法院近日公示一則民事裁定書顯示，劉某鳳等方曾用70套商品房及車庫等房產(chǎn)抵償葫蘆島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱“葫蘆島農(nóng)商行”）4062.75萬元債務，但此后一則判決顯示，法院判處劉某鳳返還第三方企業(yè)——葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中業(yè)公司”）上述70套商品房等財產(chǎn)。葫蘆島農(nóng)商行提起訴訟請求法院撤銷相關(guān)判決。
據(jù)《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者了解，法院一審認定葫蘆島農(nóng)商行及抵債方劉某鳳均未實際占有案涉房屋，而且葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳等人簽訂抵債協(xié)議時，明知劉某鳳未取得案涉房屋的物權(quán)，對抵債協(xié)議不能履行存在過錯，故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最終駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者，該行是善意取得抵債商品房，目前已提起上訴，最高人民法院已受理立案，案件正在二審審理過程中。
抵債房產(chǎn)被“截和”
遼寧省高級人民法院認定，劉某鳳經(jīng)營葫蘆島恒遠混凝土攪拌有限公司（以下簡稱“恒遠公司”，現(xiàn)更名為葫蘆島新亞太商砼有限公司）期間，為生產(chǎn)所需，在2011年2月至2012年12月期間，借用鄭某等自然人名義和以恒遠公司等名義向葫蘆島農(nóng)商行方面借款41筆，借款本金3284.84萬元及利息777.91萬元，截至2014年4月本息共計4062.75萬元未償還。
天眼查顯示，恒遠公司更名后曾多次被法院采取限制消費措施。
法院認定，2014年4月24日，劉某鳳等方向葫蘆島農(nóng)商行出具一份《房產(chǎn)確認說明》載明，抵債人恒遠公司法定代表人劉某鳳，現(xiàn)以抵債形式購買的坐落于龍灣大街南延西側(cè)市戶商品住宅（70套）及地下72個車庫和一層3個小院，已全部確認產(chǎn)權(quán)真實有效，商品住宅樓按每戶已經(jīng)全部簽訂商品房買賣合同并開具正規(guī)發(fā)票。車庫和小院因不在產(chǎn)權(quán)處確權(quán)范圍，已經(jīng)全部開具收據(jù)。
法院認定，劉某鳳及葫蘆島農(nóng)商行等方簽訂《抵債協(xié)議書》一份，載明抵債人劉某鳳、蘇某夫妻借用鄭某等41人名義先后向貸款人葫蘆島農(nóng)商行申請借款，貸款用于恒遠公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動，近年來由于經(jīng)營不善，借款人鄭某等41人及劉某鳳、蘇某夫妻已經(jīng)沒有能力用資金償還貸款本息。在葫蘆島市協(xié)調(diào)下，經(jīng)貸款人與抵債人充分協(xié)商，一致同意達成如下抵債協(xié)議，約定抵債人劉某鳳、蘇某夫婦自愿用其購買的房屋（70套）及地下72個車庫和一樓小院3戶房產(chǎn)，折價后代替借款人鄭某等41人償還貸款人的貸款本息共計4062.75萬元等。
2015年11月，葫蘆島農(nóng)商行委托葫蘆島成成拍賣行有限公司對劉某鳳、蘇某抵債給葫蘆島農(nóng)商行的案涉房產(chǎn)在葫蘆島日報上刊登《拍賣公告》。
針對上述抵債的具體情況，葫蘆島農(nóng)商行方面告訴記者，2014年葫蘆島連山農(nóng)村商業(yè)銀行并購葫蘆島市龍港區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社（以下簡稱“龍港聯(lián)社）”、葫蘆島市南票區(qū)農(nóng)村信用社聯(lián)合社成立葫蘆島農(nóng)商行。“劉某鳳、蘇某代為償還的鄭某等41名借款人的貸款，均為原龍港聯(lián)社時期下屬營業(yè)網(wǎng)點發(fā)放的不良貸款，在并購過程中通過當?shù)毓矙C關(guān)協(xié)助清收，最后形成了劉某鳳用購買葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司70戶商品房及車庫、小院抵債的協(xié)議”。
該行表示：“抵債時葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司為龍港聯(lián)社出具了《房產(chǎn)確認說明》，證明了劉某鳳購買商品房的真實性。基于對《房產(chǎn)確認說明》的信賴，我行與劉某鳳簽訂《抵債協(xié)議書》后未辦理抵債商品房過戶手續(xù)，但是抵債商品房的《商品房買賣合同》《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》原件均交付給我行。”
但半路殺出程咬金。2017年7月4日，中業(yè)公司起訴恒遠公司，要求解除中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份商品房買賣合同，劉某鳳返還中業(yè)公司70戶房產(chǎn)及77個車庫。葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中表示，涉案返還的房產(chǎn)就是抵債給葫蘆島農(nóng)商行的70戶房屋等財產(chǎn)。
中業(yè)公司與上述房產(chǎn)的關(guān)系是什么？葫蘆島農(nóng)商行在訴訟中稱，2012年，中業(yè)公司與恒遠公司簽訂《團購商品房預售協(xié)議書》，恒遠公司團購領(lǐng)航國際花園12號樓的196戶樓房和196個車庫，用于中業(yè)公司應付的商砼（混凝土）款支付購房款，也就是房抵債。
從文件來看，上述《團購商品房預售協(xié)議書》顯示：“恒遠公司與中業(yè)公司雙方用現(xiàn)行價格核定商品混凝土抵頂房款商品混凝土總量。在辦理入戶時核算該工程商品混凝土用量，以及用商品混凝土抵頂房款后，剩余商品混凝土量用于中業(yè)公司后續(xù)工程”，“商品混凝土價款抵頂恒遠公司在中業(yè)公司購房所需房款及車庫款，購房款多退少補，折算混凝土用于中業(yè)公司后續(xù)工程”。
但法院認定，恒遠公司由于自身原因在2015年就停止向中業(yè)公司的“宜州新城”項目供應混凝土，并撤走現(xiàn)場機械設(shè)備，這些行為表明，恒遠公司不再履行雙方簽訂的合同義務。因中業(yè)公司多付房屋款項共計4206.37萬元，故恒遠公司應予返還70戶房屋及74個車庫。恒遠公司不服上述判決提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
銀行表示已上訴
此后，葫蘆島農(nóng)商行提起第三人撤銷之訴，提請法院駁回中業(yè)公司解除《商品房買賣合同》及返還商品房等訴訟請求，2020年5月該案公開審理。
法院認定，葫蘆島農(nóng)商行對原案雙方當事人的訴訟標的不享有物權(quán)期待權(quán)。雖然商品房買賣合同、抵房協(xié)議合法有效，但以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式。本案中，劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行并未實際占有案涉房屋，且劉某鳳亦未支付對價。因此，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人葫蘆島農(nóng)商行，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，不具有優(yōu)先性。
判決書顯示，葫蘆島農(nóng)商行認為，中業(yè)公司與劉某鳳簽訂的70份《商品房買賣合同》，進行了網(wǎng)簽備案登記。對此，法院認為，商品房預售合同網(wǎng)上登記備案，僅是房地產(chǎn)管理部門對商品房預售的一種行政管理手段，不具有不動產(chǎn)登記簿的公示公信功能，不能使登記權(quán)利人劉某鳳取得物權(quán)，故劉某鳳和葫蘆島農(nóng)商行均不能據(jù)此取得案涉房屋的物權(quán)。
某股份行銀行人士告訴記者，一般情況下，銀行對抵債房產(chǎn)均會按流程做不動產(chǎn)登記，但有些特殊情況下不動產(chǎn)登記無法辦理，比如房產(chǎn)當時相關(guān)手續(xù)還不齊全等。
另外，法院認定，葫蘆島農(nóng)商行與劉某鳳、蘇某簽訂抵債協(xié)議時，明知案涉房屋登記在中業(yè)公司名下，劉某鳳未取得案涉房屋的物權(quán)，對抵債協(xié)議不能履行存在過錯，故葫蘆島農(nóng)商行不構(gòu)成善意。最判處駁回葫蘆島農(nóng)商行起訴。
但葫蘆島農(nóng)商行表示：“中業(yè)公司同意劉某鳳用所購70戶商品房及車庫、小院抵債后，就無權(quán)主張與劉玉鳳簽訂的《商品房買賣合同》無效，我行是善意取得抵債商品房。”
該行表示：“我行不服遼寧省高級人民法院做出的（2020）遼民撤1號《民事裁定書》，已經(jīng)提出上訴。最高人民法院已經(jīng)受理立案，案件正在二審審理過程中，案件沒有終審結(jié)果，故不能認為我行敗訴。如果我行終審敗訴，我行可以依據(jù)《抵債協(xié)議書》無效，繼續(xù)追索劉某鳳、蘇某以及中業(yè)公司的賠償責任，貸款不會形成損失。”
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