近來，多家銀行在產權交易所發布資產轉讓公告，將所持抵押房產打折轉讓。同時，下半年地方金融機構抵債資產拍賣處置加速，公開資料顯示僅7月份以來，就有20余家銀行發布抵債資產拍賣公告或拍賣招標公告，主要為農商銀行和農信社等地方，涉及資產包也以住宅、商鋪、辦公等房產為主。
多位銀行業務人士認為，疫情影響下以固定資產抵押貸款的中小微企業運營困難、斷貸風險加劇，房地產市場不確定上升，銀行為緩解自身壓力、控制風險，加快了對房產等抵債地產的處置力度和速度。
抵債資產加速出清的同時，拍賣房產交易后問題頻發。分析人士指出，大多拍賣的房產存在產權糾紛、租賃、抵押貸款等問題，對于普通購房者來說不可控風險太高，甄別難度大，參與競拍應更加審慎。
抵債房產處置提速
近來，各地銀行抵債房產處置加速。
據重慶產權交易網公告顯示，僅9月11日至今重慶農商銀行就掛牌近20項房產拍賣項目，其中多為抵債資產。哈爾濱銀行于9月11日在大連產權交易所連發5份抵債資產處置公告。
《中國經營報(博客,微博)》記者從各地產權交易所公告初步統計發現，僅9月份以來就有十余家銀行發布抵押房產或土地的資產轉讓公告，其中多為地方銀行及股份制銀行地方分支行。
此外，下半年以來農商銀行、農信社等地方金融機構抵債資產拍賣處置愈加密集。據公開信息初步統計，7月份以來，有20余家銀行發布抵債資產拍賣公告或拍賣招標公告，涉及資產包也以住宅、商鋪、辦公等房產為主。
如廣東連州農商銀行近日發布公告稱，將于10月9日至10月10日在淘寶資產競價網絡平臺上對包括商鋪、寫字樓、住宅共133處抵債資產包掛牌出售，掛牌價格8000余萬元。沈北農商銀行也于近日披露85處住宅、寫字樓、商鋪、工廠等抵債房產拍賣公告。
上海某資產管理公司不良資產業務總經理告訴記者，近兩年來商業銀行尤其地方銀行資產質量壓力較大，為緩解資本和監管壓力，出表意愿強烈；以前更愿意打包轉讓給第三方資管公司，加快資金回籠，但隨著監管趨嚴，銀行打包出售不良資產的合規限制不斷細化，去年以來各地方銀行紛紛加強了訴訟清收力度。“今年受疫情影響，貸款逾期風險加劇，銀行通過訴訟、拍賣手段處置不良資產的步伐也在加快。”
某城商銀行對公業務經理透露，疫情后房抵貸斷貸的風險上升比較明顯，銀行為了緩解不良壓力，已經加大了對這些不良債權抵債資產的處置。“不過一般的房貸業務影響并不明顯，房價相對穩定，即便有些業主出現資金鏈緊張無法還貸，也會考慮直接賣掉還貸。”
某股份制銀行廣州一支行負責人透露，目前風險較高的主要還是抵押貸款的業務，6月份以來斷貸的情況比之前明顯多了一些，但暫時還沒明顯體現，主要是近來銀行讓利等系列政策的推進延后了小微企抵押貸款的風險，可能年底斷貸情況會加劇。
中原地產首席分析師張大偉表示，近來被拍賣的房產明顯增多，基本都是一些做了抵押貸款的企業主經營困難資金鏈斷裂導致的，主要分布于一二線城市小微企業較為集中的地區；整體來看銀行債權的占比并不高，但也有上升趨勢。
廣東經國律師事務所律師付愛玲認為，從房產拍賣情況來看，近來銀行處置的數量逐年上升，主要原因在于抵押房產資產處置緩慢的成本過高，抵債資產變現縮水，且經濟下行趨勢下房地產市場不確定性增強，因此逾期壓力上升的情況下，銀行加快抵押房產資產的處置，以更好地控制風險。
拍賣房產問題頻發
銀行抵債房產加速出清的同時，拍賣房產交易后問題頻發。
近日，廣州銀行被媒體曝出此前在產權交易所掛牌出售的200余套房產資產包中，有19套房產因交易后被第三方公司強迫繳納高額續建費及利息，導致購房者交易完成一年多仍拿不到房產證。
另有廣州的王女士向記者透露，其于2019年7月在阿里淘寶司法拍賣官網上競拍的一套商用房產交易后至今仍不能收房，盡管其已持有房產證，卻一直被第三方強行占用。
張大偉指出，拍賣的房產大部分有一些產權瑕疵、投資等問題的房產，盡管平均下來價格會比市場價低，但不能做按揭，即使貸款也會有周期等多方面限制，且大部分都存在產權瑕疵，對于普通購房者來說，不可控風險太高，因此并不適合普通購房者購買。
付愛玲也表示，拍賣房產存在居住權限、租賃、欠費、保證金、抵押貸款等多方面的風險。“在拍賣房的交易中，一定要查清該拍賣房是否為有居住權的房屋，否則買家只能等到居住權期限屆滿或者居住權人死亡后，才能對該房屋進行占有、使用。”
張大偉還指出，很多拍賣房都有抵押貸款情況，也有些房產可能存在產權不清晰等遺留問題，對于普通購房者來說風險把控的難度非常大。
付愛玲認為，要全面調查被拍賣的房屋，包括被拍賣房屋的基本情況、拍賣公告、被拍賣房屋的司法文書及評估報告，最好前往相關部門了解稅務負擔、欠費情況等，同時競買人還需要親自去現場實地看房。
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