[ 在銀行涉房類融資方面，同業、理財資金違規流向“四證”不全、資本金不足的房地產項目等問題較為普遍。這些問題在房地產金融領域存在已久，尤其是在2017年之前較為流行，但在當時開啟“三三四”檢查后，就有所減少了。 ]
[ 截至2020年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%。 ]
[ 截至2020年二季度末，房地產開發貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%。 ]
對于銀行而言，涉房融資向來是“高危”領域。自8月以來，監管已開出多張涉及銀行違規“輸血”樓市的罰單，被罰事項主要包括同業投資資金違規投向資本金不足、“四證”不全的房地產項目等。“數罪并罰”之下，更是出現了千萬級罰單。
事實上，由于房地產業務的特殊性，監管一直高度關注銀行涉房類融資的情況。在此背景下，房企融資違規事項為何還屢禁不止？是銀行貸后監管不力還是“另有隱情”？接受第一財經記者采訪的業內人士認為，一般情況下，房地產項目貸后監管并不難，出現違規可能是項目“高回報”的吸引。
千萬級罰單頻現
針對資金違規流入樓市的強監管一直在持續，近日，上海銀保監局重拳打擊，對多家銀行予以重罰。
最近的一次為8月14日對上海銀行作出的處罰。根據處罰信息，上海銀行于2014年至2019年存在違規向資本金不足、“四證”不全的房地產項目發放貸款等23項違法違規行為，因而被上海銀保監局罰沒1652.16萬元，其中包括27.16萬元左右的違法所得以及1625萬元的罰款。
而在8月10日，浦發銀行(600000,股吧)同樣也收到了一張千萬元罰單，這是銀保監系統今年開出的最大金額罰單。罰單信息顯示，浦發銀行2013年至2018年存在同業投資資金違規投向“四證”不全的房地產項目、未按專營部門制規定開展同業業務等12項違法違規事實，罰款金額高達2100萬元。
另外，8月5日，上海銀保監局還公布了對興業銀行(601166,股吧)上海分行的處罰，該分行因6項違規事項被罰450萬元，其中包括，2016年10月至2018年10月，部分同業投資資金違規投向項目資本金不足的房地產項目；2016年9月至2019年9月，部分同業投資資金違規用于支付土地出讓金；2016年12月至2018年10月，部分理財資金違規投向項目資本金不足的房地產項目。
從上述違規事項來看，在銀行涉房類融資方面，同業、理財資金違規流向“四證”不全、資本金不足的房地產項目等問題較為普遍。一位銀行業資深研究人士對第一財經記者表示，這些問題在房地產金融領域存在已久，尤其是在2017年之前較為流行，但在當時開啟“三三四”檢查后，就有所減少了。“從時間跨度上看，上述處罰也可能是部分銀行的‘舊賬’。”該人士說。
何為合規的房地產融資
第一財經記者了解到，判斷一個房地產融資項目是否合規，主要依據“四三二”原則，即四證齊全（土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證）；項目資本金比例達到30%；房地產開發商或其控股股東具備二級資質。
“不管銀行是通過表內貸款給房地產項目提供融資，還是通過同業資金和理財資金投資房地產項目，都是被允許的，只要符合‘四三二’相關要求，就屬于合規，而不是根據項目融資資金來源判斷。”華東某上市城商行相關負責人對記者說。
其中，在項目資本金方面，除了銀行資金直接用于支付項目資本金，上述負責人告訴第一財經，銀行還可能存在的違規情況在于，測算時虛增項目資本金規模。
比如，原本10億元的項目，股東至少要有3個億項目資本金，剩下7個億可通過銀行貸款，但為了獲取更多貸款，項目方可能和銀行協商，在測算時將資本金規模提至15億元，這樣最多就能拿到10.5億元的貸款。“對于這種情況，監管在倒查的時候就會發現項目的資本金不夠。”該人士說道。
另外，土地出讓金也是監管的絕對紅線。根據要求，銀行資金，不管是貸款，還是同業資金、理財資金等，都不能進入土地款。一位國有大行分行副行長對記者稱：“一個10個億的項目，假設土地款是4個億，那么銀行最多提供的貸款是6個億，而非7個億，因為房地產開發貸絕對不能用于支付土地款，這屬于嚴重違規，是監管的重點。”
該副行長還表示，目前銀行開發貸基本解決的是項目后期的工程款、裝修費用等，即“后融”，而像土地款等款項屬于項目的“前融”，銀行通常較少涉及。
為何屢禁不止
由于房地產業務的特殊性，監管一直高度關注銀行涉房類融資的情況，并不斷加大懲處力度。在此背景下，為何違規事項還屢罰不止？是銀行貸后監管不力還是“另有隱情”？
第一財經記者了解到，一般而言，銀行對房企項目的資金流向監管并不算難。銀行在支付相關款項的時候，“第一手交易”肯定監測得到，比如錢是打給了建材商，還是原材料供應商等；至于第二手交易，銀行通過盡調等方式也可以查詢。
如當前普遍存在的一個情況是，很多項目在剛啟動時并不一定能申請到銀行貸款，而是后期才申請到，申請融資的用途之一為“歸還股東借款”。在歸還股東借款時，銀行還需明確借款資金的主要用途，如果是當時這部分借款用于支付了土地款，按規定銀行貸款就不能幫助項目還款。“銀行在前期盡調時，通常就會了解到股東借款去了哪里。”上述銀行業資深研究人士對記者稱。
上述華東某上市城商行相關負責人也告訴記者，在銀行業務中，房地產業務算是較為簡單的業務，因為它是按照項目制來計算，在這個項目里，土地款是多少、建設需要多少錢、原材料多少錢，都有市場價格，公開透明，銀行能夠通過很多外部信息來佐證項目貸款資金是否合適。
不過，該負責人也提到，如果一些企業對相關資金進行了多層嵌套或者繞道，再從銀行體系外轉到體系內，銀行監管起來就較難。“對于這種行為，監管如果查到，通常會從輕處罰，可能認定銀行是貸后管理責任沒有落實到位，罰款金額也不會太高。”
而一些較大金額罰單的出現，或是由于銀行的“有意為之”。記者了解到，銀行的動力可能來自于，“前融”的貸款定價更高，企業要向銀行支付更高的融資成本。
在目前嚴監管態勢下，銀行很少會“頂風作案”。上述國有大行分行副行長對記者稱，“以前這類罰款，在50萬元左右，成本遠低于銀行的收益，因此銀行傾向去做這類業務；目前的情況則是，如果被查到，銀行不僅要上交項目收益，還會被處以2～3倍的罰款。”
這從房地產貸款規模變化上可窺一二。央行2020年二季度金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末下降0.8個百分點，增速連續23個月回落；房地產開發貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。
此外，這類處罰對銀行的影響還在于監管評級的變動。“一旦涉及到監管處罰，尤其是大額的，都會對銀行的監管評級造成影響。如果評級降低，銀行從央行公開市場操作上拿到的資金成本就會比其他銀行更高，而且在當地政府的招投標方面也會受影響。”上述華東某上市城商行相關負責人對記者說。
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