房抵經營貸進入樓市路徑：貸款中介為申貸客戶“買殼”“養殼”

　　處于風口浪尖的“房抵經營貸”，監管表態對違規流入房地產市場的信貸資金將進行持續追查。

　　“在深圳確實出現這樣的情況，我們監管部門深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行，在這幾天都采取了相應的監管措施�！�4月22日，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企表示。

　　肖遠企說，貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能夠挪用，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。

　　4月22日下午，在深圳舉行的一場新聞通氣會上，央行深圳中心支行透露，深圳存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。該行和深圳銀保監局已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產領域開展全面排查。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，對于經營貸資金有多少流入樓市，監管機構和銀行正在排查。排查重點是股東近一年是否變更、抵押物獲得時間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等。

　　多位業內人士表示，確實存在抵押經營貸繞過監管、風控的現象。其操作手法是部分銀行客戶經理、貸款中介、申請貸款的客戶“合作”完成，貸款中介甚至為申貸客戶“買殼”“養殼”。

　　其中，貸款資金發放后，被以小額、分散方式將款項匯至關聯公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規避了銀行對資金使用用途的監管。

　　抵押貸入樓市路徑

　　央行深圳中心支行表示，自4月17日網上出現深圳房產抵押經營貸資金違規流入房地產市場等相關傳聞后，根據商業銀行截至4月20日下午2點30分報送的自查情況統計，目前，未發現剛注冊企業即申請經營貸的情況，未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況。

　　此外，深圳存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。

　　業內盛傳的“房抵經營貸”是如何進入樓市的？多位銀行、資金中介等業內人士向記者解釋了這一過程。

　　部分抵押經營貸客戶會通過貸款中介將貸款申請材料轉交到銀行客戶經理，由貸款中介完成貸款流程。即使有的自身征信有瑕疵，如信用卡逾期記錄、作為法人為企業做貸款擔保等，也可通過這一路徑向銀行申請貸款。

　　除正常經營的小微企業，更常見的一種現象是通過“殼公司”申貸。

　　其操作手法是，若申貸客戶手里沒有申請小微貸款的借貸主體，有的貸款中介會介紹客戶向專門經營“殼公司”的公司購買相應主體，并完成商事登記變更。甚至，有專門經營“殼公司”的公司會“養殼公司”，這些殼公司有虛假的交易流水甚至賬目往來，有的會做到繳納一定的營業稅，“殼公司”價格從數千至數萬元不等。

　　“我們業主群里有人手把手教學，還有銀行在現場營銷房抵經營貸。投資客云集的樓盤，（房抵經營貸）這種只能算作是常規操作。其他的諸如假離婚、借名額、湊份子，都很常見。”一位深圳近年新開樓盤的業主對記者說。

　　在獲得小微企業作為貸款主體申貸后，貸款中介會通過評估公司對客戶原房產進行價格評估，而價格一般會高于市場正式成交價格。二手房“一房一價”，標準不統一，有些房屋“高評高貸”后，相對于市場正常成交價溢價30%以上。

　　一位深圳當地大行人士表示，該行明令不得接受貸款中介推薦項目，但是私底下有個別貸經理做，其余國有大行、股份制銀行有的來自貸款中介推薦的較多，有的甚至80%來自中介�！坝械拇笮信�量和中介合作。也想做無抵押貸款，但損失慘重，原因就是被這些‘養出來’的公司騙了，怨不得銀行還是跳不出抵押物的思路�！�

　　借助“房抵經營貸”入樓市，一是由于其利率低，且有貼息。以一家大行深圳分行為例，該行房抵經營貸最高貸款期限可做30年，年化利率在4.35%左右，而這一利率水平比大多數商品房按揭利率還要低。加上現在疫情期間各級政府針對企業加大了扶持力度，各區對轄區各類企業大多有不同程度的利息補貼，因此房抵經營貸的實際資金使用成本較低。

　　二是被認為“安全”。有業內人士表示，“即使沒有白手套，因為普遍認為當前經濟環境下，購買住宅的風險遠遠小于企業經營風險，如果沒有大的意外，不良率可以控制在相對比較低的水平�！�

　　對于上述操作手法，銀行的風控措施一般是對申貸企業繳稅、注冊年限、股權變更等有要求。

　　一位深圳當地貸款人士表示，各家銀行抵押經營貸的要求一般是年繳稅2萬以上，注冊成立2年以上，一般不接受近6個月過戶的客戶，但每家金融機構條件不一樣。

　　4月22日，建設銀行深圳分行回應記者稱，抵押云貸商務公寓相關政策要求具有完備居住功能且通天然氣的高檔公寓，抵押率按70%執行；其他普通商務公寓抵押率按40%執行。抵押云貸對過戶不滿6個月的房產原則上不予接受。

　　如何繞過資金監管？

　　目前，深圳正在追查違規信貸，挪用于房地產市場的貸款要限期收回。

　　21世紀經濟報道此前曾報道，4月20日下午，深圳銀保監局聯合深圳人行召開轄內銀行座談會，對于加強信貸管理服務實體經濟提出相關要求。

　　相關要求包括：對房產交易完成后短期內申請抵押貸款的業務要重點審查融資需求的合理性。要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域。要求各行迅速開展全面排查，對于排查發現信貸資金違規挪用于房地產領域的貸款要限期收回。

　　究竟有多少抵押經營貸資金流入樓市，并無權威數據。但考慮到操作難度，大部分受訪業內人士估算規模不大。

　　針對上述繞道流入樓市，目前，監管、各銀行正在自查摸查階段，重點排查的內容是公司股權變更情況。

　　“排查的重點是借款主體、經營時限、股東近一年是否變更、抵押物獲得時間、貸款用途、貸后股東是否變更、股東名下是否有新增貸款、合作方管理、貼息貸款情況等�！�4月22日，一位深圳國有大行人士表示。

　　深圳銀保監局也表示，沒有責令各放款行收回所有1月25日后審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸。

　　問題在于，資金是如何繞過監管的？

　　有深圳當地信貸人士表示，貸款中介深知銀行內部對資金使用用途的監管流程，銀行將款項發放至經營主體的小微企業公司賬戶后，再以小額、分散方式將款項匯至關聯公司后，通過股東拆借形式將貸款匯至客戶指定賬戶，從而在一定程度上規避了銀行對資金使用用途的監管。

　　有大行人士表示，出現小微企業資金挪用的問題，不是在于準入門檻放松，而是難以監管偽造用途和資金流。