LPR房貸全攻略：加點日要選利率最高的，重定價日要選利率最低的

　　作者 | 夏心愉

　　出品 | 愉見財經

　　昨晚發了房貸LPR轉錨基礎問題后，我的公號似乎秒變咨詢機構，后臺找我們問細節算法的朋友紛至沓來。好多問題，說真的連我在銀行做個金的朋友都沒完全厘清，我也是一個腦袋變成兩個大。

　　不過為了幫我盡好職責，朋友今天到行里第一件事就是找出將要和客戶簽的“個人按揭貸款定價基準轉換LPR”協議，我們拉群陪著讀者算了好半天，各種細節問題都捋了一遍。

　　現在，就把我今天學習所得，繼續向您匯報。

　　以前辦房貸時，消費者最關心的就是，貸款是打折、基準、還是上浮呢？以后辦房貸，最關鍵的問題會變成：LPR加減多少個基點？ 本月以來，多家銀行紛紛發布公告稱，啟動個人存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的工作。根據央行的公告，LPR轉換原則上應在8月31日前完成。 “愉見財經”跑到某股份制銀行上海分行，親自對著協議文本請教學習后總結了一套打法。總體來說，我們需要做一道是非題，兩道選擇題： 是非題：房貸是否從原固定利率轉錨成LPR？（備注：選定LPR轉錨后，就不能再轉回固定利率）選擇題1：如何選擇利率“加點基準日”？（簡答：這題，盡量選LPR利率最高月份）選擇題2：如何選擇利率“重新定價日”？（簡答：這題，盡量選LPR利率最低月份） 需要事先說明的是，“愉見財經”問了一圈，發現銀行和銀行之間的政策竟然并不相同。有的銀行會PUSH客戶全部都轉LPR，有的則更多尊重客戶己愿轉與不轉；有的銀行允許客戶選“加點基準日”，有的默認為取用2019年12月的LPR（即5年期LPR對應4.8%來加減點）；有的銀行可選“利率重新定價日”，有的則默認為每年1月1日（即全部按照前一年12月LPR重定價）。 所以我們在這篇分析，全部都是基于有選擇的情況下來討論的。大多數政策均參考了某股份制銀行上海分行，不能代表全部銀行。 下文中，“愉見財經”請出兩位房貸（商貸而非公積金貸款）貸款人：房多多和錢多多。 房多多，此前的房貸是基準利率4.9%上浮10%，即4.9?（1+10%）=5.39%。（沒辦法，誰讓他房子買多了呢，貸款不優惠了呀。）錢多多，此前的房貸是基準利率4.9%打9折，即4.9?（1-10%）=4.41%。（房貸一打折，可不就等于省出來的錢多了么。）

　　是非題：

　　是否轉錨LPR

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　　先拋結論，再說案例及變量分析。 是否換錨LPR：不換，那么房貸固定在原來的利率不變了；換，有機會成本，因為LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的，房貸可以選擇每年重新定價一次（重定周期未必是一年，由客戶和銀行商議而定），意味著房貸也會浮動。 三條結論：

　　- 1，如果LPR走高，不換劃算；如果走低，換劃算；- 2，若僅參考眼下利率，換錨已經有些小實惠了；（政策期望大家轉，總是會選一個劃算的周期，先給塊糖吃）- 3，關鍵還要看對應你余下房貸期限的未來長期LPR變量怎么變，利率是上行還是下行。

　　以房多多為例。他此前的房貸是5.39%。 如果他這次不想轉LPR，那他沿用5.39這個固定利率，只有在央行升降基準利率時才會對他有所影響，這一點和以往操作一致，不再贅述。 如果他選擇轉LPR，他未來的房貸計算公式，就是：LPR ± 點差。亦即“錨”不再是基準利率而是LPR，新錨的敏感度和市場化程度更高，也就是更“善變”。 公式里的點差，取的是“點差基準日”LPR與我們原房貸利率之間的差值，點差一經確定，不再更改。這一步的效用，是把我們原來拿到房貸的貴或便宜給繼承下來。 公式里的LPR，取的是“重新定價日”的LPR。不少銀行會和客戶約定，一年一次重新定價。 如果房多多選擇換錨LPR，并且選擇以2019年12月的LPR為“點差基準”的話：房多多原本房貸利率5.39%，去年12月LPR為4.8%，點差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59個基點”。 假設房多多選擇現在就成LPR計價（這只是假設，因為大部分銀行會和客戶約定明年1月1日起轉），當前5年期LPR報4.75，那么房多多的新房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

　　房多多的點差是正值。還有另一種情形，比如錢多多，他的點差是負值，我們說得通俗一點，就叫“減點”好了。 如上所述，錢多多原房貸利率4.41%。所以錢多多的點差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“減39個基點”。 一樣的情況，這份好運點差會一直相隨。按照目前LPR 4.75%計算，房多多最新的房貸利率是4.75%-0.39%=4.36%。

　　案例演示完了，說實打實的建議。 A情形，如果你的房貸所剩也沒多少年了，那就去轉LPR吧，因為短線看已經獲益。B情形，大部分人的房貸還有好多年，甚至十幾、二十年呢，那就得看長線趨勢，LPR怎么走。 “愉見財經”給到大家的第一條建議是：如果處于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么維持固定利率會有優勢；如果處于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么轉換為LPR跟著往下浮動，就比較劃算。 目前的情況是，利率處于下行周期，5年期LPR也會下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已經低于去年12月的4.80%。這是因為咱央媽有很多工具，偏于寬松也未必次次要使出降基準利率這樣的大動作，LPR的指針則更加靈敏。 “愉見財經”給到大家的第二條建議是：注意關注CPI指標。一般來說，如果通脹嚴重，那整體利率往往也會跟著上行。 “愉見財經”給到大家的第三條建議是：關注房地產政策，看更緊了、還是松動了。5年期的LPR，這么長的期限，其實很大程度上就是針對房地產的。

　　目前LPR處于下行周期 綜合目前的情況來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際利率大趨勢下行，選擇LPR加/減點浮動利率的方式可能更有利于購房者。 經濟學家馬光遠表示，從中長期看，中國的LPR仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其它國家比較而言。 我們做個假設，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定價日為次年的1月1日，那么：房多多的實際利率將變成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）錢多多的實際利率將變成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

　　選擇題1：

　　如何選擇“加點基準日”

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　　這一趴討論的是上面公式“LPR ± 點差”里頭的【點差】部分。 如上文所述，“加減點”這事兒一經確定就不再更改了，以后只浮動底下的LPR，上頭加減多少點，一次性定型。 那么定型日怎么選就很關鍵了。 數學題本身不難，定型日的LPR越高，相對于我們原始的那個貸款利率而言：加點就越小，減點就越多，也就越劃算！ 假設“加點基準日”對應的當時LPR是4.8%，房多多以后加點就是5.39%-4.8%=0.59%，即以后給利息都要加點0.59%；假設基準LPR換成5%，房多多以后加點就是5.39%-5%=0.39%，省錢了，加點只要0.39%。 這個公式替換成錢多多的案例也是一樣，亦不再贅述。 總之攻略就是：一次性塑性加減點的時候，要選盡量高的那個時間的LPR。 “愉見財經”今兒拜訪的那家股份行，協議里印著的、可以選的日子是：2020年1月1日（亦即對應2019年12月的LPR4.8%），或者選“本協議簽訂之日前一個工作日LPR”，或者選“利率變更日前一個工作日LPR”。 如果最后實際操作時真的允許客戶選擇，記得選那個高的。相比當下的4.75%，或者大家預判中還會更加走低的年末LPR，顯然是去年12月的4.8%劃算。

　　選擇題2：

　　如何選擇“重新定價日”

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　　根據央行的規定，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。 這里的重新定價日，重新定的是上文公式“LPR ± 點差”里頭的【LPR】部分。這個LPR可以浮動，央媽說，還可以一年變一變。 變劃算還是不變劃算？很顯然，如果現在是利率高周期，眼看后面要下行，一定要變；如果現在已經是利率很低時期，拿到的LPR已經很劃算了，可以選擇不變了。嗯，目前的狀況，大概率算是前者吧。 如果決定重新定價（比如每年重定一次），那么下一個問題就是，如何選擇“重新定價日”。 我今天看的某股份制銀行協議里，利率重新定價日可以選擇每年的1月1日，或者貸款放款日對應的對月對日，或者其它。（當然，銀行朋友補充了一句，說為了避免麻煩，那個“其它”估計不會讓你們選，所以很可能就剩倆選項。） 看，錢多多他家銀行也就給了他兩個月份可選。（OMG，你看他已經錢多到連修個圖的馬賽克都是“錢超多”……）

　　那么問題又來了，錢多多是選擇每年的1月1日，還是其它某個月更好一些？ 這道題的攻略是：因為這個定價要跟著你一年（或以上）呢，所以要選盡量低的那個月份的LPR。 哪個月比較低呢？“愉見財經”再告訴大家一些銀行的小秘密吧。 第一，一般情況下，12月或1月這兩個月份，其實對我們不太劃算，因為通常這兩個月由于受到歲末年初各種因素的影響，特別是一季度受到春節因素的影響，比較容易出現資金緊張，銀行的利率報價也可能相對而言處于高位。不信大家去看各種“寶寶類”貨幣基金，在這種時間段的回報率總歸會高那么一點。 （很遺憾，銀行推薦甚至默認的1月1日，用的就是前一年12月LRP） 第二，“節前”資金面會緊一些（不只是春節，還比如國慶節）；跨年、跨半年、跨季，資金面會緊一些。由此可以得出，9月也不是一個好時機，因為9月底不僅受國慶節影響，還有跨季末的影響。 第三，摳掉9月和12月份，超過半數的情況下，下半年余下的時間，尤其是第三季度，整體利率處于全年的相對略低一點的位置。 因此在辦理LPR轉換的重定價日時，最好盡量避開比較容易出現資金緊張的月份。

　　什么是LPR？

　　哪些房貸可以轉換成LPR?

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　　什么是LPR？央行的解釋是：貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加/減點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。 通俗的理解，就是一個綜合各家銀行（目前是18家）貸款報價，再計算出來的平均值。 和央行基準利率最大的區別就是，LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的。當前1年期LPR的報價是4.05%，5年期的報價是4.75%，5年期貸款基準利率是4.9%。 至于哪些房貸可以轉換成LPR？ 這次做調整的只是商業貸款，公積金貸款不包括在內；如果是商貸和公積金的混合貸，只能轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。 此次可以轉換的存量浮動利率貸款的劃定范圍是，在2020年1月1日前已經發放的，或已簽訂合同未發放的。

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