2月LPR如“期”下調，房貸利率真的會下調嗎？盡快換錨

　　新增房貸利率大概率下調，存量房貸利率需等下一個定價日。

　　正如市場所預期的，2月LPR出現下調。

　　中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，相比上月下降10個BP；5年期以上LPR為4.75%，相比上月下降了5BP。

　　那么本期LPR為何下調？下調之后有何影響？房貸利率怎么變？

　　MLF下調，LPR下調順理成章

　　2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革后LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。也就是說，央行通過調整MLF利率，可以影響LPR利率。

　　2月3日，央行7天期和14天期逆回購利率下調10個基點；2月17日，MLF利率繼續下調10BP至3.15%。MLF下調后，市場和官方都預期2月LPR將下調。

　　東方金誠首席宏觀分析師王稱，MLF利率下調，且央行逆回購利率下調帶動銀行貨幣市場邊際資金成本下行背景下，本月1年期LPR報價隨之下行順理成章；主要針對居民房貸的5年期以上品種下調也符合市場預期。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，進一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵基礎設施投資，也有助于房地產市場在“因城施策”調控的前提下，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

　　LPR利率下調也是強化逆周期調節的信號。“新冠疫情將在短期內加大經濟下行壓力。在此期間，央行貨幣政策將適度向穩增長方向傾斜，切實降低實體經濟融資成本也更具迫切性。這是本次LPR報價恢復下調，且下調幅度加大的直接原因。”王青表示。

　　房貸利率怎么變

　　LPR是銀行定價的錨,其下調勢必將帶動貸款利率下行。

　　在5年期以上LPR下調后，房貸利率變化將呈現以下三種場景：

　　場景一：根據基準利率定價的存量房貸，其錨定基準貸款利率。由于LPR調整并未對基準貸款利率產生影響，這部分存量房貸利率不會調整。長遠來看，這部分房貸利率未來面臨換錨的問題。因為LPR利率長期看呈下行趨勢，因此換錨就很重要。

　　場景二：去年10月8日至目前發放的房貸，因其以LPR為基準（LPR+固定基點），一般一年一調。這部分如果約定3月為重定假日，房貸利率可能下調。

　　“即便是去年10月8日后按LPR定價的貸款，房貸利率也可能不會變。因為合同一般約定一年一調，一般來說是年初1月1日或者發放貸款次年當月（比如去年8月發放，今年8月為調整周期），因此本次LPR調整后絕大部分房貸利率暫時不會調整。”某LPR報價行（股份行）資產負債部人士表示，“如果有約定按季度/月度調整的，那么3月份房貸利率會下調，但這樣的合同非常少。”

　　場景三：今年2月20日后新發放的房貸，以最新LPR為定價基準，直接受益。“新發放的房貸利率可能下調，但是如果一個城市調控從嚴，房貸利率可能不會下降，比如通過增加上浮點數保持房貸利率平穩。”前述LPR報價行（股份行）資產負債部人士。

　　簡言之，LPR整體呈下行趨勢，以LPR報價的房貸利率在重定價日肯定會下調；而以基準利率為報價的房貸利率要盡快換錨，以此可獲得利率下調之便利。

　　根據央行規定，同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，需根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值。

　　比如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

　　如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。

　　王青稱，本次LPR下調也有望帶動新發放企業一般貸款利率下行幅度超過10個基點。這也意味著貨幣政策傳導效率提升。

　　央行貨幣政策報告稱，LPR改革促進了利率的明顯下降。2019年12月新發放企業貸款加權平均利率5.12%較LPR改革前的7月下降20bp，且12月加減點區間較9月下移，采用LPR減點的貸款占比從9月的16.4%升至12月的21.87%，顯示LPR改革促進貸款利率明顯下行。

　　數據顯示，截至2019年末，新發貸款運用LPR占比已達90%，而今年央行將推動存量貸款定價基準轉換，或將進一步降低實體融資成本。

　　LPR后續走勢

　　王青認為，考慮到今年宏觀經濟增長目標不會因疫情發生明顯調整，下一步宏觀政策在穩增長方向上將進一步發力，年內LPR報價還有30至50個基點的下行趨勢。

　　溫彬表示，在做好疫情防控工作的同時，金融部門應積極支持企業復工復產和穩增長，貨幣政策方面，降準降息還有空間，同時也可適時適度下調存款基準利率，繼續引導LPR利率下行，切實降低實體經濟融資成本，特別是采取提高小微企業“首貸率”和信用貸款占比等措施，加大降低小微企業綜合融資成本的力度。