銀行面對房地產企業洗錢風險分析

　　全球知名風險與合規公司Accuity曾發表研究報告指出，全球每年通過房地產洗錢的金額約為1.6萬億美元，同時，該公司商業戰略副總裁Patrick Hinchin還表示，不管是澳大利亞、美國或英國，通過房地產洗錢已成為常見現象。

　　這都是因為房地產交易金額動不動就是天文數字，銀行必須正視房地產企業這種交易金額大、頻率又高、交易隱蔽性強、資金轉移快的行業特性，讓不法份子很容易將違法所得通過大額現金購房、提前償還購房貸款、甚至直接成立房地產公司等手段掩護洗錢的目的，造成銀行在承做房地產業務過程中不得不面對一定程度的洗錢風險。

　　房地產企業屬于人民銀行規定的反洗錢特定非金融機構，在銀辦發〔2018〕120號文《中國人民銀行辦公廳關于加強特定非金融機構反洗錢監管工作的通知》中，已清楚地強調房地產企業本身就必須比照銀行，也得履行反洗錢及反恐怖融資義務。

　　銀行可從客戶身份識別(KYC)及可疑交易監控兩個角度，從房地產開發商和房地產中介企業兩個房地產領域進行分析。

　　一、房地產開發商

　　1.客戶身份識別

　　如果銀行面對的是外資房地產開發公司，那就要留意一種是境內房地產公司通過境外子公司或關聯公司，于境外募資發行企業債券后，再匯到境內轉投資成立的項目公司，另一種則是外商直接從境外投資到境內成立的房地產外商投資企業。

　　如果資金來源是在境外發債，那銀行可通過取得發改委批文、公開信息資料、了解發債的擔保方、反擔保方與發債人關系或公司提供的其他數據，掌握該房地產企業最終受益所有人及擔保資產來源，判斷出資是否屬于無法查證或來路不明的資金。

　　若是屬于外商以境外資金直接匯入境內成立的外商投資企業，則要關注該外商境外母公司是否為實體經營公司，還要特別關注境外母公司的資產規模與被投資企業出資間的匹配性，如果母公司是離岸公司，那就更必須正確識別最終受益所有人是誰，還必須進一步了解投資資金的來源。

　　但若是常見的境內房地產開發公司，在排除投資方為央企、國企、上市公司等信息公開程度高的企業，較不需要擔心資金來源及洗錢風險外，對于其他境內出資方，銀行都需考慮應對最終受益所有人及資金來源采取強化識別措施(EDD)。

　　2.可疑交易監控

　　針對房地產開發商的可疑交易監控，銀行可從四個重點進行掌握：

　　A、除對房地產開發商的大額取現進行合理關注外，還須對房地產開發商的交易進行定期與不定期回溯分析，同時增加現金交易占交易金額比重的分析，當比重異常時須提請客戶提供證明文件，以確認該筆房地產交易需使用現金支付的必要性。

　　B、對房地產企業的大額現金存款進行合理關注，因為根據建房[2017]215號文《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀監會關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，購房人須使用銀行轉賬方式支付購房款，因此若出現有人以現金購買房產，也就是房地產開發商存在大額現金存款，那從銀行反洗錢工作角度就必須進行所謂KYCC（know your customers’customer）。

　　C、銀行須關注房地產開發商的購房退款現象，因為根據上述建房[2017]215號文規定，當購房交易發生退款時，房產開發商須按原支付途徑，將資金退回原付款人銀行賬戶，但實務中常發生房地產開發商退回的購房款，允許收款和退款對像不一致的反洗錢工作漏洞。

　　D、對房產開發商出售新建商品房，銀行須關注與外圍樓盤房價相對比的合理性，避免出現通過不正常的巨額交易進行洗錢。

　　二、房地產中介

　　1.客戶身份識別

　　其實不管是房地產開發商還是房地產中介企業，都必須進行嚴格的客戶身份識別(KYC)，關注經營規模偏小的非連鎖房地產中介公司，特別是那些有跨境房地產中介業務，或是股東、法定代表人、財務負責人名下，還有諸如留學中介等同屬于洗錢風險較高的中介行業。

　　2.可疑交易監控

　　房地產中介的可疑交易監控可重點關注幾個樣態，一是有無存在大量相同、相近金額的收付現象？其次是交易對手是否具備之前專欄曾分析的地下錢莊特征？最后注意是否通過為房地產開發商提供咨詢、代理銷售等服務進行洗錢。

　　最后，由于房地產企業本身就是反洗錢及反恐怖融資特定非金融機構，銀行還可以通過評估房地產行業客戶，是否具備健全的反洗錢內控體系及客戶身份識別措施等，通過評估房地產企業的洗錢風險防范措施，來決定銀行針對該房地產企業要采取怎樣的反洗錢措施。

　　（上海富拉凱會計師事務所主任會計師 夏嵐/文）