明年8月底前存量貸款利率換錨LPR，對房貸影響不大

　　今年8月央行完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制后，新發放貸款利率換錨，存量貸款利率怎么變，央行作出了最新說明。

　　2020年8月底前完成“換錨”

　　12月28日，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。原則上應于2020年8月31日前完成。

　　屬于此次存量浮動利率貸款范圍的，包括2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。央行明確，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

　　“借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。”央行表示。

　　今年8月17日，央行發布改革完善LPR形成機制后，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。“但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。”央行稱。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬分析稱，加快存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，有利于深化利率市場化改革，推動社會融資成本下降。“自今年8月份推出LPR新機制以來，1年期LPR利率已累計下降16個bp，以LPR為定價基準的新增信貸利率穩步下移，企業綜合融資成本呈現下降態勢；金融機構貸款利率市場化程度顯著增強，銀行定價能力與資產負債管理能力明顯提升，各經營機構運行平穩。”溫彬表示。

　　諸葛找房副總裁苑承建分析稱，以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變，這種與當前的房貸利率方案相似。

　　“對于用戶來說，（另一種方案的）固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。第一種方式LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建表示。

　　對個人房貸利率影響不大

　　央行同時明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

　　央行舉例稱，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

　　溫彬表示，截至2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

　　他同時稱，從目前來看，“換錨”后，房貸利率水平保持不變，是貫徹落實中央經濟工作會議提出的穩地價、穩房價、穩預期的要求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　苑承建也認為，如果轉換為LPR為定價基準加點的方案，如果當前房貸利率為基準利率上浮1.1%，則轉換后的加點是0.59%，轉換后的用戶的房貸利率變更為當期LPR+0.59%，這個加點就是用戶未來房貸合同有效期內實際執行的加點；如果選擇轉換為固定利率，轉換后的商貸利率要與當前執行的利率水平一致。轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

　　“央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價轉換的問題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同樣也保持了房貸利率的穩定，不會給市場預期造成刺激影響。”苑承建稱。