深圳二套房貸利率悄悄“松綁”，普宅標準放寬后房價能hold住嗎？

　　作為全國的科技中心，深圳房價一舉一動都備受市場關注。近日，深圳市對普通住房標準進行了調整，規定同時滿足住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的住房為“普通住房”，本次調整主要是取消了普通住房價格標準。也就意味著，之后居民倘若購買住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的持有兩年以上的住房，都可以享受到稅收優惠政策，無須額外繳納買賣差額5%的增值稅。降稅同時，二手房的房貸利率出現小幅“松綁”，眾多利好刺激下，深圳的房價是否能hold住。

　　業主應聲漲價

　　隨后有消息稱深圳房價出現跳漲，有物業甚至加價超過20萬，不過，也有業內人士認為，業主漲價可能是中介的炒作，但足以看出深圳房價領頭羊的作用。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時認為，深圳調整普通住宅標準，有助于降低交易成本，對于普通居民的住房交易來說，此類成本或可以節約在20萬左右的水平。該政策客觀上會刺激部分交易需求，近期部分購房者確實希望年底入市，預計會形成一小波市場交易高峰。不過需要警惕深圳市場交易反彈后，房企和房東等趁勢漲價，尤其要警惕二手房的價格炒作后，帶動一手房的價格上漲。

　　國家統計局近日公布的70城商品住宅銷售價格波動顯示，深圳地區新房房價環比上漲了0.4%，二手房價格環比上漲了1.0%，上漲勢頭超過其他一線城市，也進一步推高了市場預期。不過，需要注意的是，該數據代表的是10月情況，主要受前期“先行示范區”的余溫影響。11月深圳普宅標準調整，考慮到買方在交易時可以少交一大筆稅費，市場普遍認為賣方極有可能會將稅費額的一定比例加到房價中，再加上“香港居民可在灣區內城市直接買房”的新政，未來房價可能會有一些上漲的余地。

　　不過，深圳市住建局明確提到，該規定是在堅持“房住不炒”的定位下，采取的一項舉措，并強調說明，此次調整普通住房標準，并不影響深圳的房地產調控政策基調：限購、限貸、限售、限價。再加上目前經濟下行的壓力也比較大，倘若價格上漲過高過快，購房者也會暫時持觀望態度，所以，未來深圳的房價大概率仍會“穩”字當頭。

　　二套房貸款利率悄然“松綁”

　　從房貸利率來看，根據融360大數據研究院11月13日監測的數據來看，11月深圳地區房貸利率呈現出“首套漲，二套跌”的特點，表現出對二手房市場的友好度。

　　首套房方面，有8家銀行上調了首套房房貸利率水平，4家將實際利率調整到5.39%/5.40%,相當于相應期限LPR加點54/55個BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執行5.85%，而在10月份，深圳除個別銀行外，首套房大都執行5.145%/5.15%的貸款利率。不過，11月份主要國有大型銀行和城商行基本保持穩定。

　　二套房方面則出現一個比較有意思的現象。10月8日LPR房貸新政正式實施后，除了極個別銀行外，深圳地區其他銀行全部將二套房貸款利率調整至5.45%（即新政規定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調了二套房貸款利率。其中，6家調整回了9月份5.39%的水平，且不乏主流銀行的身影。

　　融360大數據研究院高級金融分析師李萬賦表示：10月上海公布的LPR房貸新規首套房利率下限低于全國規定水平，在絕大多數人的預料之外。而這次，深圳二套房方面也出現了類似的情況，一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無疑從側面反映了LPR新政暫時仍處在和房市的磨合期，中間會有一些相互“妥協”、相互適應的過程。