房貸利率正式“換錨” 實際利率水平保持穩定

　　8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。“換錨”后各地利率政策下限切換如何？購房者如何打算？個人房貸利率如何變化？

　　各地因城施策力求平穩過渡

　　在改革完善LPR形成機制的過程中，為確保區域差別化住房信貸政策有效實施，人民銀行明確了個人住房貸款利率調整相關事項。個人住房貸款利率要同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三方面因素影響。

　　央行8月25日發布公告稱，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　隨后，各地按照“因城施策”原則，陸續制定本地區利率定價基準轉換方案，市場利率定價自律機制確定了當地LPR加點下限，利率定價基準切換前后房貸利率下限保持基本穩定。

　　記者了解到，目前北京已經明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。上海地區初步明確為，首套房利率不得低于LPR基礎上減20個基點，二套房則不得低于LPR加60個基點。

　　在利率“換錨”前，上海地區銀行執行的首套房最低利率為基準利率95折，即4.65%左右。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%計算，如果取消折扣，上海首套房利率要上浮近20個基點。記者了解到，為維持當前上海房地產市場總體“量穩價穩”的態勢，按照“因城施策”的原則，上海地區在全國政策下限基礎上適當下浮，以保持個人房貸利率水平基本穩定，確保定價基準平穩有序轉換。

　　網尚研究機構市場總監劉蕊分析認為，“換錨”后，不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率會有所差別，更能體現“因城施策”。

　　據了解，目前全國各省市已按照公告要求明確本地區個人住房貸款利率政策下限。新發放商業性個人住房貸款利率調整轉換工作平穩有序，轉換前后利率水平保持基本穩定。

　　首套房月供微調

　　記者走訪北京、上海、南京、深圳等地多家樓盤、中介機構發現，購房者對房貸利率定價新機制落地表現得較為淡定。

　　“感覺房貸利率還會保持穩定，對于我們購房者來說，主要根據自身需要選擇何時出手買房，并未過多考慮利率變化帶來的影響。”在上海浦東新區有購房打算的市民孫女士表示，盡管銀行房貸利率定價機制發生改變，但對于自身影響不大。

　　上海一位房產中介程先生也表示，近期上海浦東新區、奉賢區多個項目成交量較往常變化不大，并沒有因為利率定價方式調整而出現大幅波動。

　　打算在深圳購買首套房的郭女士給記者算了一筆賬：當前招商銀行(600036,股吧)深圳分行執行的首套房貸利率是5年期LPR基礎上加30個基點，即5.15%，較定價調整前上浮了0.5個基點。“400萬元的房貸，按照30年等額本息方式計算，每個月只比新政策執行前多還12.3元，其實變化不大，我還可以接受。”郭女士說。

　　江蘇一家國有大行人士告訴記者，結合住房信貸政策要求和貸款風險狀況調整后，江蘇多地的房貸利率位于舊政策的利率區間內，變化不大。9月公布的5年期LPR沒有調整，目前銀行執行的房貸利率和節前基本保持一致。

　　工商銀行北京分行房金部相關業務負責人鐘輝告訴記者，央行公告發布后，一線員工積極做好客戶咨詢服務，研究梳理了政策宣傳素材、客戶問答題庫等，目前房貸申請人對于政策的理解度和接受度較高，房貸利率定價基準轉換政策落實工作進展順利。

　　銀行定價基準切換運行平穩

　　作為“換錨”落地的第一天，不少人擔心要多久后才能放款，會否出現排隊等放款的情況。

　　記者從工行、農行、中行、建行、郵儲、中信、招商等多家商業銀行了解到，目前大多數銀行已做好相關準備工作，可以實現新發放個人住房貸款利率定價基準平穩轉換。

　　自央行發布相關公告以來，各商業銀行加快做好合同調整、系統改造、員工培訓等工作，保障10月8日全面正式轉換順利實施。

　　建設銀行相關人士介紹，該行制定了房貸利率調整的業務實施細則，及時向分行進行了傳導部署，借款合同修訂、系統改造升級等工作已經全部調整到位。工商銀行相關人士表示，已經指導一線業務人員和業務管理人員熟悉掌握了新的管理要求、業務流程和系統操作方法，目前各分行培訓工作已經完成。

　　“辦理房貸過程中涉及辦理抵押登記等手續，各地區具體辦理手續有差異，快的地區三天內可以放款。”江蘇銀行相關負責人表示，具體的辦理進度、審核狀態、放款時間還要與經辦的客戶經理確認。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸利率變化以追求平穩導向為主，目前各家銀行已根據自身實際情況確定了個人住房貸款加點要求，跟定價基準轉換前相比，實際利率變化幅度不大，總體上保持和9月份的利率相對持平的態勢，這也有助于房貸申請者接受新的定價模式。